19.11.2013

Ekonomia ogrzewania nieruchomości

Okres późnojesienny to dobry czas na podjęcie tematu ogrzewania domów, mieszkań i willi, a także związanych z nią kosztów. To zagadnienie ma niebagatelne znaczenie przy wyborze mieszkania, które zamierzamy kupić. Przekłada się również na cenę samej nieruchomości.
Najpopularniejsze obecnie formy ogrzewania nieruchomości stanowią centralne ogrzewanie, węgiel oraz piec gazowy. Warto też zaznaczyć, że na niedalekim horyzoncie są rewolucyjne i kontrowersyjne zmiany, które zamierza wprowadzić rząd, zakazujące palenia w domowych piecach węglem, jako źródłem nieekologicznym. Jak wiadomo, to właśnie opalanie węglowe, w różnych porównaniach jest w gruncie rzeczy najtańsze.

Przyjmuje się, że w przypadku nieruchomości około 100 m kw. roczne wydatki na ogrzewanie węglem wynoszą około 2000 zł. W przypadku ogrzewania gazem czy olejem opałowym będzie to już około 3000 – 4500 zł w sezonie. Pompa ciepła z kolei, to ekologiczne rozwiązanie, którego koszty są konkurencyjne (szacunkowo – 3000 – 4000 zł w sezonie) ale koszty instalacji są bardzo wielkie – nawet 50 tys. zł.
Oczywiście w tym wszystkim nie powinno zabraknąć ciepła sieciowego, najpopularniejszego w Polsce. Wg różnych raportów z ciepła sieciowego korzysta obecnie w Polsce 50 proc. mieszkańców, co stawia nasz kraj w czołówce europejskiej (więcej jest jedynie w państwach bałtyckich). Roczne koszty ciepła z sieci są porównywalne do ogrzewania węglem, natomiast ciepło sieciowe jest wygodniejsze, pewniejsze, nie wiąże się z koniecznością dokonywania dodatkowych opłat (naprawy, przeglądy itp.) oraz nie zajmuje czasu, gdyż nie trzeba się zajmować ani opalaniem ani dostarczaniem paliwa.
Jak źródła ogrzewania przekładają się na ceny nieruchomości? Takie pytanie z reguły wiąże się z typami budynków najczęściej ogrzewanymi w określony sposób. Nie będzie więc nadużyciem stwierdzenie, że blokach z wielkiej płyty zazwyczaj mamy do czynienia z ciepłem z sieci, w starych kamienicach często to będzie własny piec i węgiel bądź kotłownia itp., z kolei w przypadku domów jednorodzinnych rozwiązania mogą być bardzo różne.

Wśród ofert WGN dotyczących mieszkań najwyżej wyceniane są te, gdzie ogrzewanie jest centralne. Średnia cen dla mieszkań z C.O. (zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym) wynosi obecnie 4128 zł. Na drugim miejscu pod względem średnich cen są mieszkania z ogrzewaniem gazowym – tu przeciętne stawki wynoszą 3200 zł za metr. Jeśli chodzi o piece kaflowe, węglowe – nieruchomości z takim systemem grzewczym wyceniono najniżej – na 1900 zł/m kw.
Oczywiście przyjęcie kryterium rodzaju ogrzewania jest tylko jednym z elementów, które mogą być brane pod uwagę przy wycenianiu wartości nieruchomości, dlatego do tych danych należy podchodzić z odpowiednim dystansem.
Warto jednak przyjrzeć się jakiego typu nieruchomości najczęściej są ogrzewane przez dany typ systemu grzewczego.
W przypadku ciepła sieciowego, jak łatwo się domyślić, najczęściej dotyczy ono mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Są one zazwyczaj wyceniane lekko poniżej średniej rynkowej, choć – zdarza się też tak, że z racji dobrej lokalizacji, mieszkania w blokach uzyskują wysokie stawki.

Warto zaznaczyć, że jeśli chodzi o ciepło sieciowe, wśród nieruchomości, które mają dostęp do sieci, dużo jest w WGN mieszkań nowych z rynku pierwotnego, bądź mieszkań kilkuletnich, z rynku wtórnego. Przykłady takich mieszkań znajdziemy choćby w Katowicach. Ceny są zróżnicowane – od 4500 do nawet ponad 6200 zł za metr kwadratowy. Dla przykładu – mieszkanie z rynku wtórnego, w bloku z 1977 roku w Ełku wyceniono tylko na 2800 zł od metra. W Gliwicach za lokal z centralnym ogrzewaniem w wielkiej płycie oferent oczekuje z kolei 3000 zł/ m kw.
Widzimy więc, że stawki zawyżają w tym przypadku mieszkania nowe, deweloperskie często z podłączeniem do sieci miejskiej. Z kolei bardzo rzadko zdarzają się w tej grupie lokale z innego typu budownictwa, np. z kamienic. To zupełnie zrozumiałe, biorąc pod uwagę, że często w miastach z dużym obszarem starych kamienic, często z lokalami komunalnymi, sporo z nich nie ma przyłączy do sieci miejskiej, a mieszkania opalane są tam przez piece. Jedną z ofert lokalu w kamienicy z C.O. będzie 38 – metrowe mieszkanie w Wałbrzychu, w bardzo atrakcyjnej cenie – 2300 zł/ m kw.
W przypadku mieszkań z ogrzewaniem gazowym – taki typ ogrzewania wśród ofert WGN dominuje najczęściej w wyremontowanych kamienicach, choć nie brak też ofert mieszkań nowych, bądź kilkuletnich, na osiedlach wyposażonych w lokalne kotłownie.
Przykład takiej nieruchomości znajdziemy we Wrocławiu – na strzeżonym, monitorowanym osiedlu z 2001 roku, z własną kotłownią, do sprzedania jest mieszkanie 100 metrowe, w cenie 6200 zł/ m kw. W Katowicach podobna oferta dotyczy 66 m kw. mieszkania na osiedlu z 2009 roku. Mieszkanie wyposażone w piec gazowy, dwufunkcyjny. Cena to 5700 zł/ m kw.

Jeśli chodzi o ogrzewanie węglem – tego typu lokale okazały się w WGN najtańsze. Z reguły są to mieszkania w starym budownictwie, w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, często do remontu. Przykładowo: w Wałbrzychu, mieszkanie z piecem kaflowym i ogrzewaniem węglowym, w kamienicy z 1920 roku wyceniono na nieco ponad 2000 zł/ m kw. W Gliwicach za mieszkanie ogrzewane węglem (choć oferent zaznacza, że jest możliwość podpięcia do sieci miejskiej) cena również wynosi około 2000 zł/ m kw. Chodzi o lokal w przedwojennej kamienicy.
Warto też kilka zdań poświęcić takiemu nowoczesnemu rozwiązaniu grzewczemu, jakim jest pompa ciepła. Jak mówiliśmy już na wstępie, pompy są ekologiczne i niedrogie w eksploatacji, za to bardzo drogie na etapie instalacji tego systemu, dlatego ofert nieruchomości z pompami ciepła w WGN jest bardzo mało. Dotyczy to wyłącznie domów jednorodzinnych.
Nieruchomości wyposażone w ten system zyskują zdecydowanie wyższe wyceny od stawek średnich. Przeciętnie za dom z pompą ciepła w WGN trzeba zapłacić nieco ponad 4000 zł/ m kw. Średnie stawki dla całego rynku domów wynoszą tymczasem około 3000 zł.
Domy, mieszkania, wille i wszelkie inne nieruchomości obdarzone tym nowoczesnym systemem grzewczym, to z reguły posiadłości nowe, często o wysokim standardzie – przykładem może być tutaj nieruchomość z okolic Kłodzka. 140 metrowy dom wyceniono aż na 8500 zł za metr kwadratowy. Inny przykład to nieruchomość z Wołczkowa na Pomorzu. Tutaj za 140 metrowy dom, wybudowany w najnowocześniejszej technologii z zainstalowaną pompą ciepła, oferent oczekuje 5000 zł/ m kw.

Wybór rodzaju ogrzewania może mieć przełożenie na cenę nieruchomości. Jest to też sprawa niebagatelna, przy wyborze lokum, które zamierzamy kupić, zwłaszcza, że szykują się duże zmiany w tym zakresie. Planowane wprowadzenie zakazu opalania węglem spowoduje prawdopodobnie dalsze obniżki cen mieszkań wyposażonych w piece węglowe, gdyż do 2020 roku takie instalacje będą musiały być wymienione.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Tagi: domy, ekonomia ogrzewania, mieszkania, nieruchomości.

odsłon: 1 871

Drukuj