16.11.2011

Rynek mieszkań i domów w USA powoli odbija od dna

 Wyceny nieruchomości powinny być niezależną i bezstronną oceną wartości mieszkań i domów na obecnym rynku. Boom mieszkaniowy, który rozpoczął się w 2007 roku, był rozdmuchany po części przez zawyżone wyceny.
Dzisiaj jest sytuacja zupełnie odwrotna. Coraz więcej transakcji nie dochodzi do skutku z powodu zaniżonej wyceny.

Złe wyceny wciąż ciągną rynek w dół. System wycen został złamany w 2007 roku i nadal źle funkcjonuje, ale już w inny sposób. Nie ma wątpliwości, że domy straciły ostro na wartości w ciągu ostatnich lat, ale wielu pośredników w handlu nieruchomościami, sprzedający oraz ekonomiści uważają, że także zaniżone wyceny uniemożliwiają uzdrowienie rynku mieszkaniowego w Stanach Zjednoczonych.

Kredytodawcy naciskają na rzeczoznawców, aby proponowali niższe wyceny. Banki świadomie korzystają z mniej doświadczonych rzeczoznawców, słabo znających lokalne rynki i czynniki podnoszące wartość domów. Obserwujemy coraz więcej sporów dotyczących wycen. Według National Association of Realtors (NAR), w czerwcu 2011 roku 16% pośredników zgłosiło anulowanie transakcji sprzedaży z powodu zaniżonej wyceny. W czerwcu 2010 roku było to jedynie 9%.

Banki twierdzą, że wyceny muszą być zachowawcze w celu ochrony banków przed problemami w przyszłości. Natomiast rzeczoznawcy bronią się mówiąc, że właściciele domów mają problem ze zmierzeniem się z rzeczywistością, a prawdziwą przyczyną jest obecny rynek, a nie zmiany w procesie wyceny.

Do tej pory wyceny wykonywali niezależni specjaliści, którzy byli ekspertami na swoich lokalnych rynkach. Mieli na celu ochronę zarówno kupującego, jak i pożyczkodawcy, a wyceny były oparte w dużej mierze o metodę porównawczą. Rzeczoznawcy korzystali także z informacji od pośredników, kupujących, sprzedających, a czasem od innych rzeczoznawców. Banki wybierały rzeczoznawców i mogły mieć wpływ na ostateczny wynik. Koszt wyceny opłacali nabywcy domów.

Po kryzysie mieszkaniowym rząd USA zreformował branżę wycen oddzielając bankowców i pośredników od procesu wyboru rzeczoznawcy. Celem było wyeliminowanie presji na rzeczoznawców, aby ich wyceny gwarantowały udzielenie kredytu. Kolejna reforma prawa finansowego – ustawa Dodd-Frank, która weszła w życie w 2010 roku, w jeszcze większym stopniu dała niezależność rzeczoznawcom poprzez uregulowanie branży i stosowanych opłat.

Sporym zarzutem wobec rzeczoznawców jest wykorzystywanie przy wycenie faktu zajęcia nieruchomości i przymusowej sprzedaży. Transakcje są wówczas dokonywane przy bardzo zaniżonych cenach, tak, więc narasta przekonanie, że nie powinno się stosować takiej procedury. Kilka stanów, w tym stan Illinois, rozważa rozwiązania prawne zabraniające rzeczoznawcom stosowania przymusowej sprzedaży w procesie wyceny.

Kolejnym zarzutem wobec rzeczoznawców jest nadmierne poleganie na automatycznych modelach wyceny czy programach komputerowych oceniających wartość nieruchomości na podstawie danych, które często są niewiarygodne lub niedokładne. Przy takim podejściu rzeczoznawcy mogą przeoczyć lub pominąć ważne elementy, które mogłyby znacznie podnieść wartość nieruchomości. Obrót nieruchomościami to działalność związana z bardzo konkretną lokalizacją i jej specyficznymi cechami, które ostatecznie decydują o cenie nieruchomości.
Dzisiaj wielu praktyków z rynku nieruchomości postrzega rzeczoznawców jako „wrogów”, ponieważ udaremniają tak wiele transakcji.

 
John Budz,
Realty Executives, USA/Partner WGN
źródło: Property Journal 10-11/2011

Tagi: kredyty bankowe, rynek mieszkaniowy, zdolność kredytowa.

odsłon: 1 145

Drukuj