21.02.2012

Rok 2011 na rynku nieruchomości

Ubiegły, 2011 rok był lepszy od 2010. Sprzedaż mieszkań rosła …

Ubiegły, 2011 rok był lepszy od 2010. Sprzedaż mieszkań rosła, zwłaszcza po zapowiedzi wygaszania programu „Rodzina na Swoim”. Wiele osób chciało skorzystać z dopłat do kosztu kredytu przy zakupie mieszkania, szczególnie na wtórnym rynku. Wskaźnik 0,8 wartości odtworzeniowej, wyznaczony jako limit dopuszczający lokal z wtórnego rynku do RnS, wykluczył praktycznie używane lokale z dopłat do kosztów kredytu.

Mamy sygnały z całego kraju, że w takim limicie poniżej kosztu odtworzeniowego mieści się niewiele mieszkań, a jeśli tak, to są to mieszkania do generalnego remontu i na obrzeżach miast. A tymczasem w ofercie rynku wtórnego około 40 proc. to lokale najwyżej 11–letnie, w tym prawie połowa to kupowane w ostatnich 5 latach w szczycie cenowym. Tanie nie są, bo i kupowane były drogo. Dopłat do kosztu kredytów na taki lokal nie ma, najem jest też nisko rentowny, a właściciel często nawet nie może zejść z ceny, bo nie odzyska kapitału, albo nie spłaci kredytu.

Na rynku domów i działek odnotowaliśmy raczej stabilizację liczby transakcji bądź niewielkie spadki. Ale pojawiło się też – szczególnie w aglomeracji warszawskiej – sporo domów do sprzedaży. I tu mogą być spektakularne przeceny.

Jedno jest pewne, ubiegły rok był  kolejnym rokiem przewagi podaży nad popytem, a więc mieliśmy rynek klienta i myślę, że to się w najbliższych latach nie zmieni. W minionym roku potwierdziła się znana od kilkunastu lat prawda: rynkiem mieszkaniowym rządzą wszelkiego rodzaju ulgi finansowe. Dawniej falę zakupów wywoływały zapowiedzi zniesienia bądź zmian ulg podatkowych – teraz – zapowiedź zniesienia dopłat do kosztu kredytu.

Co zaś do cen – to moim zdaniem nie ma sensu posługiwanie się średnią ceną metra kwadratowego mieszkania wyliczaną z bazy ofert, gdzie mamy te same lokale, zgłoszone do kilku biur nieruchomości, do każdej z kompletem innych zdjęć, innym opisem i bywa, że inną ceną.
Rynek mieszkań  to suma rozłącznych, choć wzajemnie oddziaływujących na siebie rynków lokalnych. Ceny zależą od wielu parametrów, głownie od lokalizacji, w której najważniejszym elementem jest dostęp do komunikacji publicznej.

Co można prognozować? W segmencie mieszkań popularnych, takich do 45 mkw., najtańszych, przewidywałbym stabilizację cen, a w przypadku lokali o bardzo dobrej lokalizacji i standardzie – lekki wzrost. Wzrosty mogą ujawnić się w różnych grupach lokali  w Warszawie i Wrocławiu. Raczej nie wystąpią  w Katowicach, Łodzi czy Krakowie. Trudniej przewidzieć sytuację w Poznaniu, który raczej jako ostatni reaguje na tendencje rynkowe.
Wg mojej oceny, mieszkania większe powyżej 60-70 mkw. mogą tanieć nawet do 15 proc. Pamiętajmy, że im większy lokal, tym cena za mkw. jest na ogół niższa, ale cena całkowita lokalu – wyższa. Przeciętna siła nabywcza kupującego to dziś na najdroższym warszawskim rynku około 300 tys. zł, maksymalnie 400 -450 tys. zł. I ta siła nabywcza warunkuje decyzje o zakupie – a nie cena mkw.
Bardzo często analizując ceny mieszkań – skupiamy się na największych miastach. A trzeba zauważyć, że w wielu mniejszych miejscowościach ceny mieszkań nie szybowały tak wysoko i tak szybko, jak w wielkich aglomeracjach – a dziś, bywa, że nie osiągają nawet kosztu odtworzenia. Nie wszędzie będą więc ceny spadały.

Wojciech Kuc

Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

źródło: Property Journal  2-3/2012

odsłon: 1 588

Drukuj