09.11.2011

Nowa ustawa deweloperska

 

Czas pokaże, czy postanowienia ustawy będą skutecznie chronić interesy nabywców i pośrednio samych deweloperów.

Trybunał Konstytucyjny „stwierdziwszy istnienie luki prawnej, której usunięcie jest niezbędne dla zapewnienia spójności systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej”, postanawia „zasygnalizować Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań”. Apel doczekał się stosunkowo szybkiej odpowiedzi ze strony parlamentarzystów i na ostatniej sesji Sejmu VI kadencji przyjęto poprawki Senatu do ustawy chroniącej klientów firm deweloperskich.

Pierwszy polski projekt ustawy, powstał w 2003 roku i już wówczas zawierał dość rewolucyjne zmiany, wzorując się na systemie niemieckim. Prace nad projektem rozpoczęto w 2002 roku w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. W 2003 roku projekt skierowano do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych. Wówczas nie udało się osiągnąć consensusu w środowisku deweloperów oraz bankowców. Skutkiem było zakończenie prac. Ponownie podjęto je w 2007 roku, ale i ten projekt powtórzyły los poprzedniczki. Minister budownictwa podjął decyzję o zaprzestaniu dalszych prac, a w ramach uzasadnienia podano, że przepisy znacząco ograniczają swobodę działalności gospodarczej. Uznano również, że ochrona nabywców lokali jest już realizowana przez właściwe organy i instytucje na podstawie przepisów o ochronie konsumentów. Kolejnym argumentem miałby być “nieuchronny” wzrost cen mieszkań, które już wówczas osiągały pokaźne rozmiary. Do porzuconych projektów jednak powrócono i pomysły w nich zawarte legły u podstaw projektu ustawy, która jest przedmiotem niniejszego artykułu.

Ustawodawca zaproponował, nałożenie na przedsiębiorcę obowiązków informacyjnych w postaci udostępnienia nabywcy specjalnego prospektu informacyjnego. Prospekt powinien zawierać informacje dotyczące sposobu finansowania całości inwestycji, kolejnych etapów jej oddawania oraz harmonogramu prac. Harmonogram przedsięwzięcia powinien zawierać co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego etapu nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt uzupełniać będą informacje dotyczące spółki deweloperskiej, jej wspólników, sprawozdania finansowe za ostatnie dwa lata, informacje o zagospodarowaniu sąsiednich działek. Potencjalny klient będzie mógł zapoznać się z księgą wieczystą nieruchomości oraz dokumentami potwierdzającymi informacje o przedsiębiorcy (takimi, jak aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualne zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej). Będzie mógł też zajrzeć do pozwolenia na budowę i projektu architektoniczno-budowlanego. Gdy odpowiedzialnym za realizację będzie spółka celowa, będzie można żądać udostępnienia sprawozdania spółki dominującej.

 

 

Kolejną zmianą jest wprowadzenie odrębnej regulacji upadłościowej. Do tej pory upadłość dewelopera oznaczała najczarniejszy z możliwych scenariuszy dla nabywców. Majątek dewelopera wraz z budowaną inwestycją i znajdującymi się w niej mieszkaniami wchodziły w skład masy upadłości. Syndyk pokrywał z niej koszty postępowania upadłościowego, płacił wynagrodzenia pracownikom bankruta, a następnie zobowiązania wobec ZUS, fiskusa oraz banków. W dalszej kolejności zaspokoić się mogli pozostali wierzyciele, w praktyce oznaczało to, że już niewiele pozostawało do podziału.
Po zmianach, budowany budynek nie będzie wchodził w skład ogólnej masy upadłościowej. Nabywcy zyskają możliwość utworzenia zgromadzenia nabywców. Zgromadzenie będzie mogło podjąć uchwałę czy właściciele chcą odzyskać pieniądze zgromadzone na rachunkach powierniczych, czy wolą, aby inwestycja została dokończona przez zarządcę bądź syndyka. W przypadku drugiego rozwiązania, Syndyk zamiast dewelopera będzie miał obowiązek przeniesienia na nabywcę własności wybudowanego lokalu.
Umowa deweloperska będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Taksa notarialna za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, będą obciążać w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Powyższe rozwiązania w znacznym stopniu utrudnią realizację inwestycji mniejszym deweloperom, którzy w całości kredytują budowę, gdyż stracą podstawowe zabezpieczenie kredytu, jakim była powstająca nieruchomość. Bank zażąda dodatkowych zabezpieczeń i tylko “silni” inwestorzy będą mogli im sprostać.

Zgodnie z nową ustawą, będzie wskazane, jakie elementy obowiązkowo będzie musiała posiadać umowa zawierana pomiędzy deweloperem a jego klientem, m.in.: dokładne określenie przedmiotu umowy, terminy realizacji przedsięwzięcia i przeniesienia na nabywcę prawa własności, warunki odstąpienia od umowy (enumeratywne wyliczenie obowiązków zawarto w art. 22 ustawy). Zmiany w treści umowy będą wiązały nabywcę tylko wtedy, gdy wyrazi on zgodę na włączenie ich do jej treści. Taki dokument będzie stanowił podstawę wpisu roszczeń do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której będzie prowadzona inwestycja deweloperska. Roszczenia będą obejmowały: wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie na nabywcę prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu. W przypadku zaś domów jednorodzinnych będzie to  roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Ciekawy jest zapis dotyczący odsetek zastrzeżonych dla dewelopera. Według ustawy, ich wysokość nie może przewyższyć kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Ponadto ustawa ma zawierać zastrzeżenie, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy będą nieważne. W ich miejscu będą stosowane normy zawarte w omawianej regulacji.

Ustawa wprowadza też wymogi dotyczące przenoszenia prawa własności. Wymagane będzie dokonanie osobistego odbioru nieruchomości przez nabywcę. Z odbioru będzie sporządzany protokół, do którego nabywca będzie mógł zgłosić wszystkie zauważone przez niego wady. Deweloper wówczas będzie musiał w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu ustosunkować się do niego albo uznając wady, albo odmówić ich uznania z podaniem przyczyn odmowy. Na usunięcie uznanych wad deweloper będzie miał 30 dni. Jeżeli termin ten okaże się niewystarczający, mimo dołożenia przez niego należytych starań. będzie mógł wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Kolejną nowością ma być wprowadzenie rachunków powierniczych w dwóch formach – zamkniętej i otwartej. Rachunek powierniczy w formie otwartej umożliwiać ma deweloperowi korzystanie ze środków finansowych w czasie realizacji inwestycji – przed zakończeniem budowy i przeniesieniem własności lokalu na nabywcę. Natomiast zamknięty rachunek powierniczy zakłada przelanie środków finansowych po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.

Projekt uchwalony przez Sejm nakładał na dewelopera obowiązek stosowania dwóch rodzajów zabezpieczeń rachunku powierniczego. Albo polisą ubezpieczeniową, albo gwarancją bankową. Podnoszono między innymi, że podwójne zabezpieczenie jest niecelowe i że gwarancja bankowa w praktyce może okazać się równie kosztowna, co sam kredyt. Słuszność powyższym argumentom przyznali Senatorowie i podczas ostatniego zjazdu uchwalili odpowiednie poprawki do projektu. W rezultacie deweloperzy będą musieli zapewnić swoim klientom jeden z czterech sposobów zabezpieczenia środków: zamknięty rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy z ubezpieczeniem lub gwarancją bankową, albo otwarty rachunek powierniczy bez dodatkowych zabezpieczeń. Dodanie ostatniej możliwości jest rezultatem zastrzeżeń, jakie zgłaszały Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Stowarzyszenia na Rzecz Kredytu Hipotecznego.
Przepisy będą dokładnie określać na jakim etapie budowy bank będzie mógł wypłacić deweloperowi pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym. Przed wypłatą bank będzie miał obowiązek skontrolować zakończenie poszczególnych etapów budowy, np. wysyłając na budowę rzeczoznawcę budowlanego. Zastosowanie czterech rodzajów rachunków powierniczych ma na celu sklasyfikowanie deweloperów, zgodnie z zasadą – im solidniejszy deweloper tym solidniejsze zabezpieczenie.

Czas pokaże, czy postanowienia ustawy będą skutecznie chronić interesy nabywców i pośrednio samych deweloperów.

Artur Rostocki

źródło: Property Journal  10-11/2011

odsłon: 1 754

Drukuj