30.08.2011

Idzie lato – boom na działki rekreacyjne

Wraz z latem i nastaniem ciepłych dni, wzrasta zainteresowanie działkami rekreacyjnymi. Jest to dobry sposób na stanie się „posiadaczem ziemskim”, na obcowanie z naturą w dowolnym czasie i w sposób, jaki nam najbardziej odpowiada.

Wielu zapracowanych mieszczuchów marzy o weekendowo – urlopowym bliskim kontakcie z przyrodą. Jedni wybierają pobyt w górskich lub nadmorskich kurortach, co wiąże się z koniecznością wcześniejszej rezerwacji pokoju i dodatkowymi kosztami noclegów. Inni wolą wypoczynek na własnym kawałku ziemi – pod lasem, w pobliżu jeziora albo po prostu na wsi – wszędzie tam, gdzie można odpoczywać w ciszy i spokoju wylegując się na leżaku pod drzewem, albo rozwijać pasje ogrodnicze pieląc, sadząc i obserwując, jak rośnie to, co zasiało się wcześniej. Działka z niedużym domkiem może stanowić też bazę wypadową do aktywnego zwiedzania, żeglowania, wspinania się – w zależności od tego, co oferuje nam pobliska okolica.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki
Na wstępie warto zauważyć, że w klasyfikacji terenów, używanej przez urbanistów sporządzających plany zagospodarowania przestrzennego, nie ma pojęcia „działka rekreacyjna”, co najwyżej są tereny pod zabudowę mieszkaniowo – rekreacyjną.
Można więc przyjąć, że zamiast działki rekreacyjnej możemy po prostu szukać działki o walorach krajobrazowych czy przyrodniczych, na której będzie można wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny. Jest to o tyle ważne, że ma znaczący wpływ na wysokość późniejszego podatku od nieruchomości – zdecydowanie wyższego dla „domu rekreacyjnego” albo „letniskowego” niż dla domu „mieszkalnego”, całorocznego, wybudowanego na potrzeby własne właściciela.

W ofercie biur nieruchomości WGN można znaleźć wiele działek zlokalizowanych na terenach atrakcyjnych turystycznie. Także w okolicach podmiejskich często są grunty, które swoją malowniczością nie ustępują kurortom; dodatkowo ich zaletami są – nieduża odległość do pokonania, co ułatwia mieszkańcom miast krótkie weekendowe wypady, oraz cena zdecydowanie niższa niż w granicach miasta czy w znanych miejscowościach wypoczynkowych. Korzystając z pomocy biura nieruchomości otrzymamy wsparcie w bezpiecznym wyborze i przeprowadzeniu transakcji zakupu, tak, aby nie zagubić się w gąszczu niezbędnych czynności i obowiązujących przepisów.

Jeżeli jednak urzekła nas jakaś szczególna okolica i sami wybraliśmy działkę, powinniśmy w pierwszej kolejności udać się do lokalnego urzędu gminy, a ściślej do tamtejszego wydziału architektury, i w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań do planu, dokładnie sprawdzić jaki charakter ma wybrany teren – czy jest to grunt budowlany, rolny czy leśny. Z planu dowiemy się także, jakie są zamierzenia gminy dotyczące najbliższej okolicy, bo na przykład może się okazać, że wkrótce będziemy sąsiadować z marketem albo uciążliwym zakładem produkcyjnym, a nieopodal powstanie ruchliwa trasa.
Jeżeli myślimy o budowie domu na upatrzonej działce, to w przypadku braku miejscowego planu i studium do planu, powinniśmy koniecznie uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek o wydanie takiej decyzji może złożyć do właściwego urzędu gminy każdy, nie będąc jeszcze właścicielem danej działki.

Pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy oczekiwać, jeśli spełnione są wszystkie poniższe uwarunkowania:
interesująca nas działka ma odpowiednią wielkość i kształt oraz dostęp do drogi publicznej – niezależnie czy jest to polna droga, czy utwardzona jezdnia, czy dostęp jest bezpośredni czy też wydzieloną drogą wewnętrzną lub przez służebność drogi dojazdowej,istniejące albo projektowane (przez gminę lub przez nas na podstawie zagwarantowanych umów z dostawcami mediów – tu: uwaga na koszty doprowadzenia sieci i budowy przyłączy!) uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zrealizowania budynku – w praktyce powinno wystarczyć doprowadzenie linii energetycznej niskiego napięcia i zaopatrzenie w wodę – z sieci lokalnej lub studni głębinowej,
działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest już objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które są już nieaktualne – w tym przypadku ważne, aby w sąsiedztwie istniała zabudowa, wówczas posłuży do określenia podstawowych parametrów naszego przyszłego domu, decyzja nie będzie kolidować z lokalnie obowiązującymi przepisami – np. dotyczącymi ścisłego rezerwatu przyrody itp.
O wiele krótsza droga do realizacji przyszłej budowy wiedzie, jeśli plan miejscowy jest aktualny; wówczas składamy w gminie wniosek o wypis i wyrys z planu. Tam znajdziemy pełną informację, w jaki sposób można użytkować dany teren, a w przypadku, gdy jest budowlany z przeznaczeniem pod mieszkalnictwo – co i jak zbudować: gdzie przebiega linia zabudowy, jaki dopuszcza się procent zabudowy terenu, wysokość budynku, rodzaj i pokrycie dachu, użyte materiały, kolor elewacji i inne.

Kolejnym krokiem jest udanie się do właściwego miejscowo sądu i w wydziale wieczysto księgowym sprawdzenie zapisów we wszystkich czterech działach księgi wieczystej nieruchomości. Dowiemy się z niej: jakie faktyczne granice ma nieruchomość, kto jest jej prawnym właścicielem, czy ciążą na niej jakieś ograniczenia i zobowiązania wobec osób trzecich i czy nie ma wpisanej hipoteki, której spłata, oczywiście, przejdzie na nowego właściciela. Informacje te są jawne i każdy ma prawo wglądu do nich. W przypadku, gdy kupujący nie zapoznał się treścią księgi wieczystej, a okaże się, że nieruchomość ma jakieś niekorzystne obciążenia, nie będzie mógł domagać się unieważnienia transakcji.

Ostatnią czynnością jest udanie się do notariusza i dokonanie transakcji w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma jest bowiem bezpieczna i zapewnia właściwe przejęcie nieruchomości.
Tu warto dodać, że w przypadku sprzedaży/zakupu działki gruntu rolnego, prawo pierwokupu może przysługiwać Agencji Nieruchomości Rolnych albo gminie, notariusz sporządza więc dwa akty notarialne – umowę sprzedaży warunkowej, na podstawie której zawiadamia uprawnione instytucje o woli właściciela sprzedaży gruntu, i umowę przeniesienia własności – właściwy akt dokumentujący sprzedaż i nabycie. Ten drugi dokument można przygotować i podpisać dopiero wtedy, gdy ANR czy gmina w ciągu miesiąca od zawiadomienia nie skorzystają z prawa pierwokupu.
Pamiętajmy też, że osoba nie prowadząca działalności rolniczej, kupując działkę rolną musi zapłacić dodatkowo podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% ceny wpisanej do aktu notarialnego.

Jaki będziemy płacić podatek od nieruchomości
Gdy już staliśmy się pełnoprawnymi właścicielami gruntu, mamy obowiązek w ciągu 14 dni zgłosić to w urzędzie gminy. Gmina ustala wysokość podatku od nieruchomości, którego stawki są zależne od przeznaczenia gruntu, określonego w planie miejscowym albo w wydanej decyzji o warunkach zabudowy. I tak na przykład, podatek za grunty budowlane pod budownictwo mieszkaniowe będzie niższy niż za grunty związane z działalnością gospodarczą. Podatek rolny lub leśny zmieni się w podatek od nieruchomości, jeśli na działce będziemy prowadzić działalność gospodarczą inną niż uprawy rolne albo leśne.
Obowiązek płacenia podatku powstaje od kolejnego pełnego miesiąca, jednak zapłacimy go dopiero po otrzymaniu decyzji od gminy. Podatek od nieruchomości płaci się w czterech równych ratach w roku, w terminach – do 15 dnia marca, maja, września i listopada.

Na koniec warto wyjaśnić, że użytki rolne, czyli grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane (ale nie budynki), grunty pod stawami, grunty pod rowami podlegają podatkowi rolnemu. Natomiast grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolem Ls są objęte podatkiem leśnym, a jego wysokość określa się na podstawie powierzchni lasu określonej w hektarach. Z podatku leśnego zwolnione są użytki ekologiczne, lasy wpisane do rejestru zabytków oraz lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat.

Źródło: Małgorzata Battek Analityk WGN Nieruchomości Redaktor naczelny Property Journal

odsłon: 1 089

Drukuj