20.02.2013

Co dalej z rynkiem nieruchomości w Polsce?

Niepewna sytuacja gospodarcza w wielu krajach Europy spowodowała duże zróżnicowanie na rynkach nieruchomości w ciągu ostatnich kilku miesięcy, jednak zapowiedzi i działania Europejskiego Banku Centralnego, który realnie wspiera zagrożone gospodarki, przyczyniły się do pewnej stabilizacji na rynkach nieruchomości komercyjnych. Oprocentowanie obligacji skarbowych w zagrożonych krajach europejskich wykazuje tendencję zniżkową, co dobrze wpływa na rynek nieruchomości. Nieruchomości komercyjne stają się wobec tego bardziej atrakcyjne jako produkt inwestycyjny. Najlepiej wycenianymi rynkami są rynki Wielkiej Brytanii i Niemiec, na których według prognoz jest możliwe osiąganie relatywnie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne w porównaniu do inwestycji w obligacje skarbowe. Najgorsze wyniki notowane są nadal w krajach, w których gospodarki są zagrożone, tj. w Hiszpanii i we Włoszech.  

Jak  zatem na tym tle ocenić sytuację na rynku nieruchomości w Polsce? Również nasza gospodarka w drugiej połowie roku utraciła swoją zdolność do osiągania dobrych wyników, co zaowocowało negatywnymi tendencjami na rynku nieruchomości. Cały czas segment pierwotnego rynku mieszkaniowego, w którym dominuje nadwyżka ofert nad realnym popytem, obniża wartość tego rynku i ogranicza ilość zawieranych transakcji. Spadająca dostępność kredytów mieszkaniowych i niepewność wielu gospodarstw domowych co do sytuacji w najbliższych miesiącach – zagrożenie utratą pracy, wzrostem kosztów utrzymania –  powoduje wstrzymanie decyzji o zakupie mieszkania. Na to wszystko nakłada się sytuacja zakończenia obowiązywania programu „Rodzina na Swoim”. Program ten w ciągu kilkunastu lat obowiązywania umożliwił uzyskanie do końca grudnia 2012 roku 180 988 kredytów o łącznej wartości 28 022 049 063,05 zł.

W nowym roku według zapowiedzi Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej miał ruszyć nowy program „MdM”, Mieszkanie dla Młodych. Start tego programu, który nieco inaczej określa cele pomocy państwa przy zakupie pierwszego mieszkania dla ludzi mniej zamożnych, ma się rozpocząć w połowie bieżącego roku. Czy tak się stanie, patrząc na napięcia związane z wykonaniem budżetu i kosztami zakończonego programu „Rodzina na Swoim”, czas pokaże. Niemniej sam fakt, że przez okres co najmniej pół roku państwo w żaden sposób nie wspiera rynku mieszkaniowego, a przez to całego segmentu budownictwa,  jest dla słabnącej gospodarki dodatkowym poważnym problemem. Z analizy Narodowego Banku Polskiego wynika, iż saldo kredytów dla przedsiębiorstw, deweloperów na finansowanie nieruchomości rośnie, a jednocześnie ich jakość ulega pogorszeniu. Jest to wprost konsekwencją sytuacji na rynku deweloperskim. Na tym tle pojawiła się dyskusja o kosztach kredytów hipotecznych, które są jednymi z najwyższych w Europie. Słaby rynek, brak aktywnych instrumentów polityki mieszkaniowej państwa, drogie i trudno dostępne kredyty, to wszystko trudny do udźwignięcia bagaż, z jakim wchodzimy w 2013 rok.

Zyskowność dla banków z tytułu złotowych kredytów mieszkaniowych pozostaje stabilna od 2010 roku, pomimo że rośnie ryzyko kredytowe związane z osłabieniem wzrostu gospodarczego w kraju. Kredyty dla przedsiębiorstw na nieruchomości są niskie na tle kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych, jednak ich wartość stale rośnie. Tu z kolei pojawiają się problemy z kredytami udzielonymi deweloperom, których oferta nie znajduje nabywcy na rynku. Wielu analityków prognozuje dalszy wymuszony spadek cen mieszkań związanych z ograniczeniem realnego popytu, którego jednym z powodów jest brak instrumentów wspierającym segment budownictwa i brak realnej polityki mieszkaniowej państwa.

Jacek Kolibski
prezes Europejskiego Instytut Nieruchomości, EIN

źródło: Property Journal  2-3/2013

 

odsłon: 759

Drukuj