03.05.2012

2011 – to był dobry rok dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce

Rynek inwestycyjny

Wartość przeprowadzonych transakcji sprzedaży wzrosła w porównaniu z rokiem 2010 o ponad 30% i osiągnęła poziom 2,56 mld EUR, najwyższy od 2007 roku. Największym zainteresowaniem inwestorów cieszył się sektor handlowy, w którym zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,17 mld EUR. Nieznacznie ustępował mu sektor biurowy z wolumenem ok. 1,15 mld EUR. Rynek biurowy był jednak największym beneficjentem dobrej koniunktury – łączna wartość transakcji w porównaniu z rokiem 2010 wzrosła o ponad 86%. Wciąż jednak jest to prawie o połowę mniej niż w rekordowym roku 2006, a transakcje biurowe dotyczą niemal wyłącznie rynku warszawskiego. Niższą aktywność inwestorzy wykazali w sektorze magazynowym – 165 mln EUR.

Na polski rynek weszły kolejne podmioty, np. Qatar Investment Authority, jeden z największych funduszy państwowych z krajów Zatoki Perskiej, który został nowym właścicielem Miasteczka Orange w Warszawie. Pogłębia się tym samym dominacja inwestorów zagranicznych. Ich udział w wolumenie transakcji wzrósł do 96%. Największą transakcją 2011 roku, spośród wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych, była finalizacja przejęcia przez CA Immo spółki Europolis, udziałowca pięciu warszawskich budynków biuro­wych oraz dwóch regionalnych parków magazynowych.

Nieruchomości biurowe

W Warszawie w 2011 roku popyt na nieruchomości biurowe ponownie pobił rekord w historii branży w Polsce. Odnowienia i renegocjacje umów stanowiły 29% całego popytu. Niestety podaż w dalszym ciągu spadała w reakcji na zaostrzone kryteria kredytowania inwestycji przez banki. Z tego względu po raz kolejny bardzo wzrosło znaczenie umów przednajmu, zawieranych przed rozpoczęciem realizacji poszczególnych obiektów. Całkowita wielkość zasobów nowoczesnej po­wierzchni biurowej na rynku warszawskim wynosi 3 597 000 mkw. W 2011 r. oddano do użytku 120 100 mkw. powierzchni. Wyjściowe stawki czynszów w najlepszych lokalizacjach w centrum stolicy utrzymują się na poziomie 24,5-26,5 EUR/mkw./ miesiąc, natomiast poza centrum wnoszą około 15-16,5 EUR/mkw./miesiąc.

Biurowe zasoby pozostałych ośrodków biznesowych Polski wynoszą 2 025 700 mkw. Jednak systematycznie rosnący popyt najemców w tych lokalizacjach pokazuje ich znaczny potencjał wzrostowy. Zasoby Krakowa, drugiego największego rynku nowoczesnej powierzch­ni biurowej w Polsce, wynoszą 539 235 mkw.

Nieruchomości handlowe

W 2011 roku oddano do użytku łącznie ok. 700 000 mkw. nowo­czesnej powierzchni handlowej brutto (GLA), dzięki czemu jej całkowite zasoby wyniosły 10,6 mln mkw. W strukturze oddanej powierzchni dominowały centra handlowe. Największą galerią oddaną do użytku w ubiegłym roku było rzeszowskie Millenium Hall o powierzchni 49 000 mkw. GLA. Najwyższe czynsze (za przykładowy lokal 100-150 mkw. dla firmy odzieżowej) w najlepszych centrach handlowych utrzymują się na wyso­kim poziomie 77-80 EUR/mkw./miesiąc w Warszawie i średnio 35-40 EUR/mkw./miesiąc w pozostałych aglomeracjach. Mimo trudności z uzyskiwaniem finansowania na realizację projektów handlowych rozpoczęto budowę kilkunastu nowych inwestycji. Na początku 2012 roku w budowie pozostawało ponad 800 000 mkw. GLA nowoczesnej powierzchni handlowej. Szacuje się, że podaż w najbliższych dwóch latach utrzyma się na poziomie porównywalnym do roku 2011.

Nieruchomości magazynowe

Na koniec 2011 roku zasoby powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce osiągnęły 7 mln mkw. Wolumen zawartych transakcji najmu zwiększył się o 34%. Najaktywniejszymi deweloperami na rynku byli Panattoni, Goodman, Prologis, SEGRO. Zainteresowanie najemców skupiło się przede wszystkim na magazynach położonych w regionie Warszawy (41%), Górnego Śląska (20%), Wrocławia (12%) i Poznania (11%). W najbliższych latach przewiduje się powstanie kolejnych obszarów koncentracji nowoczesnej powierzchni magazynowej, m.in. w miastach zlokalizowanych przy wschodniej granicy Polski. Najwyższy udział w popycie, podobnie jak w latach ubiegłych, mieli operatorzy logistyczni, sieci sklepów oraz branża motoryzacyjna.

Nieruchomości hotelowe

Polska baza hotelowa to obecnie 2 106 skategoryzowanych hoteli, dysponujących ok. 201 360 miejscami noclegowymi w ok. 102 054 pokojach. W stosunku do roku 2010 liczba wszystkich pokoi i miejsc noclegowych wzrosła o ok. 6,5%. Przeważają obiekty trzygwiazdkowe i dwugwiazdkowe. Na 10 000 mieszkańców przypada ok. 26,7 pokoju oraz 52,7 miejsca noclegowego, co oznacza nieznaczny wzrost w stosunku do zeszłego roku, ale nadal jest to najsłabszy wynik w Unii Europejskiej. Hotele, których otwarcie jest planowane na 2012 rok, to przede wszystkim obiekty trzy- i czterogwiazdkowe w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Z hoteli wyższych kategorii, które rozpoczną działalność w 2012 pod uznaną marką, warto wymienić 130-pokojowy hotel Holiday Inn w Łodzi oraz 8 hoteli Best Western zlokalizowanych w różnych regionach kraju. (mb)

źródło: Property Journal  4-5/2012

 

 

odsłon: 1 777

Drukuj