31.01.2014

Za kredyt w MDM zapłacisz mniej, niż za wynajem mieszkania

Nawet kilkaset złotych miesięcznie mniej zapłaci osoba, która zdecyduje się zaciągnąć kredyt w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, od osoby, która wynajmie mieszkanie. Czynsz najmu w dużych miastach jest przeciętnie większy o 200 – 300 zł.

Program MDM startuje powoli ale jest coraz większe zainteresowanie ze strony klientów. Liczba instytucji z czasem będzie rosła, i w sumie – wg zapowiedzi Banku Gospodarstwa Krajowego, który nadzoruje program, ma być ich kilkanaście. Już od lutego kolejne banki będą udzielały takich kredytów, a konkretny wykaz można znaleźć na stronie BGK.

Czy MDM zaspokoi potrzeby mieszkaniowe młodych ludzi? Na pewno jest tańszy, niż wynajem mieszkania.
Obecnie w WGN średnie ceny metra kwadratowego lokalu wynajmowanego w Warszawie wynoszą 40 zł, w Krakowie i Wrocławiu – 30 zł, w Gdańsku i Poznaniu – 25 zł. Koszt wynajęcia przykładowego 50 – metrowego mieszkania będzie więc wynosił od 1250 do 2000 zł.
Jeśli przyłożymy do tego miesięczne raty kredytu z dopłatą MDM okaże się, że są one wyraźnie niższe. Podając cenę mieszkania z rynku pierwotnego, objętego programem, będziemy ją wyliczać przyjmując najwyższą możliwą stawkę, kwalifikującą lokal do wsparcia państwowego na każdym z rynków.
I tak – w Warszawie obecnie najdroższe mieszkania w MDM nie mogą kosztować więcej niż 5860 zł/ m kw. 50 – metrowy lokal będzie więc kosztował na tym rynku 293 tysiące złotych. Przyjmując, że klient weźmie kredyt pomniejszony o 10- procentowy wkład własny (który pokryje państwo) zadłuży się na około 251 tysięcy. Przy założeniu, że czas spłaty wyniesie 25 lat, taki kredytobiorca zapłaci około 1350 zł raty miesięcznie.

Widzimy więc, że różnica między kwotą czynszu, a ratą jest wyraźna. W tym przypadku wynosi nawet 700 zł. Co prawda, należy wziąć poprawkę na to, że często w ogłoszeniach o wynajem podawana jest kwota miesięcznego czynszu z wliczonym już czynszem dla administracji, ale nawet wtedy kredyt okazuje się per saldo mniej bolesny, niż wynajem. Ogólnie przyjmuje się, że stawka przeciętnego czynszu dla administracji wynosi około 6 zł za metr kwadratowy. Z racji tego, że w przykładzie posługujemy się mieszkaniem w stolicy, możemy uznać, że będzie to 7 zł, co daje około 350 zł miesięcznie. Czynsz plus rata kredytu wyniosłyby więc około 1700 zł i ciągle byłby to o około 300 zł niższy koszt, niż wynoszą średnie stawki najmu w stolicy.

Podobnie ma się sytuacja we Wrocławiu czy Krakowie. W stolicy Dolnego Śląska za 50 metrowe mieszkanie wynajmowane trzeba płacić około 1500 zł miesięcznie. Kredyt na najdroższe mieszkanie w ramach MDM (we Wrocławiu – 4770 zł/ m kw.) z 10 procentową dopłatą państwa, wyniesie 214650 zł. Wysokość raty, przy zadłużeni na 25 lat, będzie w tym przypadku na poziomie 1100 zł miesięcznie. Nawet, jeśli dodamy do tego czynsz administracyjny, wynoszący przeciętnie 300 zł, to okaże się, że wynajem jest – nieznacznie – ale mimo wszystko droższy.

Oferta MDM powinna teoretycznie być atrakcyjna dla młodych ludzi, którzy chcą się usamodzielnić. Niestety na razie ciągle mamy do czynienia z wieloma innymi sprawami, które mogą zniechęcać do programu.
Najważniejsza, to oczywiście mała dostępność nowych mieszkań w MDM. Przy takich limitach cen, jak obecnie, warunki programu spełnia zaledwie kilkanaście procent nowych lokali. Szczególnie mało ich jest w miastach takich jak Wrocław czy Kraków. Co prawda, z rynku dobiega coraz więcej sygnałów świadczących o tym, że deweloperzy dostosowują się do MDM, wykupują ziemię pod nowe inwestycje</a> itp., ale na razie możliwość wyboru mieszkania z państwową dopłatą jest mocno ograniczona. Poza tym, należy pamiętać, że z racji niższych cen, są to często lokale na peryferiach i tu przegrywają z mieszkaniami wynajmowanymi.

Inną kwestią jest zachowanie się rynku najmu. Należy przypuszczać, że w związku z negatywnymi tendencjami demograficznymi, ceny będą spadać. Ponadto wynajmem tanich mieszkań zajmie się też państwo w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem, gdzie stawki mają być nawet o 30 proc. niższe od rynkowych. Wszystko to może sprawić, że zainteresowanie nawet długoterminowym najmem mieszkań może wzrosnąć. Warto dodać, że wg badań Eurostatu tylko 2,5 proc. Polaków żyje w wynajmowanych mieszkaniach. Zdecydowanie częściej kupujemy, spłacając przez całe życie kredyty. Dlaczego tak się dzieje – ta kwestia wydaje się mieć wiele wspólnego z mentalnością narodową Polaków, którzy z jednej strony potrzebują stabilizacji, z drugiej cechują się sporą nieufnością i są stosunkowo mało mobilni. Dla przykładu – w sąsiednich bogatych Niemczech, w wynajmowanych mieszkaniach żyje ponad połowa społeczeństwa.

Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN

Tagi: inwestycje, inwestycje na rynku nieruchomości, kalkulatory kredytowe, kredyt, porównywarki.

odsłon: 861

Drukuj