Mieszkanie dla Młodych tylko nowe. Co z mieszkańcami małych miejscowości?

Wytyczne, co do których na dzień dzisiejszy nie ma wątpliwości, zakładają, że program Mieszkanie dla Młodych będzie pomagał młodym małżeństwom i osobom samotnym do 35. roku życia w zakupie pierwszego mieszkania. Rodzina bezdzietna i singiel dostaną od państwa 10 % ceny mieszkania. Jeśli rodzina ma dzieci, dofinansowanie wyniesie 15 %. Jeżeli w ciągu pięciu lat od zakupu lokalu urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko – można będzie uzyskać dodatkowe 5 %

Dofinansowania będą dotyczyć kosztów zakupu 50 m² mieszkań do powierzchni całkowitej 75 m². Ponadto program zakłada również limity ceny. Stawka za 1 m² powierzchni użytkowej nie może przekroczyć średniej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m². powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.

Program ma obejmować również zakup domu oraz budowę domu systemem gospodarczym. W przypadku kupna, powierzchnia użytkowa domu nie może przekraczać 100 m². Pomoc państwa dla osób budujących dom systemem gospodarczym miałoby polegać natomiast na możliwości odzyskania części VAT za materiały użyte do budowy.

Znaczącą zmianą, której nie było dotychczas, jest zwiększenie dopuszczalnego metrażu mieszkania, którego zakup miałby być współfinansowany. Taka propozycja posłów w sejmowej podkomisji zajmującej się programem dotyczy rodzin z trójką dzieci. Jeśli zdecydowałyby się one skorzystać ze wsparcia Mieszkania dla Młodych, mogłyby kupić lokal do powierzchni 85 metrów kwadratowych, natomiast dom – do 110 m kw.

Najważniejszą jednak kwestią, która była istotna z punktu widzenia nabywców jest sprawa mieszkań z rynku wtórnego. Niestety komisja sejmowa odrzuciła pomysł posłów PIS, by wsparcie dotyczyło nie tylko nowych lokali.

Jakie konsekwencje może to wywołać dla rynku? Aktualnie w największych miastach kraju stawki za mieszkania z drugiej ręki kształtują się różnie. W Krakowie i Warszawie to właśnie za mieszkania używane płacimy więcej i to sporo. Średnia cenowa ofert mieszkań nowych w WGN dla Warszawy wynosi 6000 zł za m², natomiast za lokale z rynku wtórnego trzeba płacić 7700 zł od metra. Różnica jest więc niebagatelna.

Na przeciwnym biegunie znajdują się takie miasta jak choćby Wrocław czy Poznań, gdzie to mieszkania z rynku pierwotnego są droższe. We Wrocławiu trzeba za nie płacić średnio 6600 zł za m² i są droższe od tych z wtórnego o 600 zł na metrze. W skali całego kraju wśród ofert WGN jednak to rynek wtórny okazuje się finalnie droższy. Średnia cenowa dla mieszkań z całej Polski wynosi 3800 zł od metra i jest większa od nowych lokali o 400 zł.

Nie do końca słuszne więc wydają się być argumenty zwolenników by nowy program obejmował również mieszkania z rynku wtórnego. Takie postulaty zgłaszała m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości, która podkreśla, że nowe uregulowania pozbawią ogromną większość klientów dostępu do tańszych mieszkań z rynku wtórnego. Jak się okazuje – mieszkania te niekoniecznie są tańsze, jednak drugi argument federacji wydaje się zasadny. Mianowicie – wsparcia ze strony państwa zostaną pozbawieni bądź na pewno ograniczeni mieszkańcy czyli małych miast i wsi.

Deweloperzy budują głównie w dużych miastach. Dowodem na taki stan rzeczy są oferty WGN. Na 42 oferty sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego w województwie dolnośląskim, aż 27 to oferty z Wrocławia – czyli 64 %. W województwie mazowieckim na 17 ofert sprzedaży nowych mieszkań 7 jest w stolicy, Oznacza to, że 41 %. lokali wystawionych do sprzedaży na rynku pierwotnym, to mieszkania wybudowane w Warszawie. W Małopolsce 54 % wszystkich ofert z rynku pierwotnego, to oferty z Krakowa. Na Śląsku aż 80 % liczby mieszkań z rynku pierwotnego wystawionych do sprzedaży to mieszkania z Katowic. Na Pomorzu 40 % to mieszkania w samym Gdańsku. W zachodniopomorskim połowa nowych mieszkań na sprzedaż w WGN pochodzi ze Szczecina. Wielkopolska to 86 % mieszkań nowych zlokalizowanych w Poznaniu. Natomiast na Podkarpaciu, wszystkie nowe mieszkania na sprzedaż wśród ofert WGN zlokalizowane są w Rzeszowie.

Na podstawie tych danych rzeczywiście możemy wyciągnąć wniosek, że ograniczenie programu tylko do rynku pierwotnego może spowodować, że na ogromnych obszarach wsparcia  zostanie pozbawianych duża grupa osób.

Z danymi WGN zgadzają się też inni obserwatorzy rynku. Firmy deweloperskie koncentrują nowe inwestycje w dużych miastach. Jest to przede wszystkim rezultatem dekoniunktury, która sprawia, że ewentualne wejście na nowe, a do tego mniejsze rynki postrzegane jest przez firmy, jako zbyt ryzykowne, dlatego koncentrują się na lokalizacjach, które już znają. Pando, ewentualne budowy w nowych miejscach oznaczają też dodatkowe koszty tj. konieczność  otwarcia biura czy rozkręcenia akcji marketingowej, promocyjnej itp.

Atutem nowego programu jest wprowadzona przez posłów możliwość dofinansowania budowy i kupna domu, która może chociaż częściowo pomóc rozwinąć budownictwo w mniejszych miejscowościach i dać wsparcie ludziom, którzy szukają tam własnego lokum.

Sceptycy programu Mieszkanie dla Młodych twierdzą też, że skupienie go wyłącznie na rynku pierwotnym może mieć odwrotny skutek od zamierzonego i zamiast udostępniać młodym ludziom tanie mieszkania na start, będzie “trzymał” ceny wśród deweloperów. Jaki będzie rezultat przekonamy się już wkrótce – nowy program ma wejść w życie na początku przyszłego roku.

Marcin Moneta / Analityk WGN