09.10.2013

Łatwiej o pieniądze na mieszkanie.

Banki łagodzą wymagania, które należy spełnić, by dostać kredyt. Tak przynajmniej wynika z ostatniego raportu NBP. Instytucje finansowe przepytywane na tę okoliczność przyznały, że w segmencie kredytów mieszkaniowych lekko złagodzono kryteria, przy wzroście marż. Co ważne, banki odnotowały też rosnący popyt na kredyty. Instytucje zapowiedziały kontynuację tego trendu i dalsze luzowanie polityki kredytowej. Czy za takimi zmianami podążają zmiany cen mieszkań? Okazuje się, że tak. Wśród ofert WGN na większości największych rynków średnie stawki przez ostatni kwartał poszły w górę o 100 do nawet 600 zł za metr kwadratowy. Największe wzrosty dotyczą Katowic, gdzie ceny zwiększyły się średnio o 15 proc., nieznacznie wzrosły w Warszawie, z kolei bez zmian pozostały we Wrocławiu, a minimalnie spadły w Krakowie.

NBP swój ostatni raport przygotował w oparciu o informacje uzyskane na przełomie czerwca i lipca 2013 r. wśród 27 banków, których łączny udział należności od przedsiębiorstw i gospodarstw domowych w portfelu sektora bankowego wynosi 81%.

Efekt? W drugim kwartale tego roku banki raczej łagodziły wymagania wobec klientów, którzy starali się o kredyty mieszkaniowe. Niemal jedna trzecia z nich wskazała na złagodzenie kryteriów, wynikające m.in. ze zmian w ofercie. Banki tłumaczyły ten wzrost także ograniczeniem dostępności tego rodzaju kredytów w innych bankach oraz aktywnymi działaniami sprzedażowymi i marketingowymi.

Ankietowane podmioty odczuły równocześnie wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe, przy czym 14 proc. z ankietowanych banków określiło wzrost popytu jako znaczny. W trzecim kwartale spodziewały się dalszego wzrostu popytu na kredyty (11 proc. netto) jednocześnie jednak większość z nich nie spodziewała się zmian w tym zakresie. Co ważne – banki przewidywały też złagodzenie polityki kredytowej (procent netto 19 %), choć większość ogółu banków nie planowała zmian w tym zakresie.

Czy wzrost popytu i lekkie obniżenie oczekiwań wobec kredytobiorców, zapowiadane na – zakończony już – 3 kwartał tego roku, przełożyły się na ceny mieszkań?

W WGN widoczny jest trend lekkiego wzrostu stawek, co by oznaczało, że rzeczywiście za zwiększonym popytem i lekkim poluzowaniem wymagań wobec kredytobiorców podąża wzrost cen. Można go określić na około 5,8 procent w ciągu pół roku. Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań nowych i używanych w WGN 6 miesięcy temu wynosiły 3367 zł i wzrosły przez ten czas o około 200 zł za metr kwadratowy.

Wzrost stawek szczególnie widoczny jest w segmencie mieszkań nowych. Tu skala podwyżek może zadziwiać. W ciągu ostatniego miesiąca średnie ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w WGN w skali całego kraju wyniosły 4930 zł/ m kw, jeszcze kwartał temu było to około 4200 zł od metra kwadratowego. Wychodzi więc na to, że przez ten czas stawki wzrosły o 16 proc.

Na rynku wtórnym dynamika wzrostów nie jest tak wyraźna. W ciągu ostatniego miesiąca średnie stawki dla całej oferty WGN mieszkań używanych wynosiły 3372 zł/ mkw. i w ciągu kwartału wzrosły o 70 zł za metr, czyli o około 2 proc.

Jak kształtuje się dynamika cen na największych rynkach? Wyglądało to bardzo różnie. Przykładowo – na największym rynku w Polsce, czyli w Warszawie, wzrost cen był minimalny. W ciągu kwartały średnie stawki ofertowe dla rynków pierwotnego i wtórnego wzrosły średnio o 100 zł, z 7100 do 7200 zł od metra kwadratowego.

W Krakowie – kwartał wstecz ceny były średnio nieznacznie niższe, niż w Warszawie i wynosiły 6970 zł. W ciągu trzech miesięcy spadły o około 100 zł na metrze, do poziomu 6880 zł.

We Wrocławiu stawki przez kwartał praktycznie się nie zmieniły, kształtując się w WGN (dla rynku pierwotnego i wtórnego) na poziomie około 6300 zł. Z kolei w Gdańsku przez trzy miesiące ceny zwiększyły się średnio o 150 zł na metrze. Obecnie oscylują wokół 5650 zł/ m kw. co oznacza, że zwiększyły się o niecałe 3 procent.

Wyraźniejszy wzrost cen obserwujemy w Poznaniu, gdzie za metr kwadratowy we wrześniu trzeba było płacić 5240 zł i cena przez kwartał wzrosła o 240 zł za metr kwadratowy, czyli o blisko 5 proc.

Największy jednak wzrost stawek na największych rynkach dotyczy Katowic. Jeszcze kwartał temu średnie ceny tam wynosiły 3800 zł od metra, obecnie jest to 4400 zł. Wzrost o 600 zł/ m kw. oznacza, że ceny średnio poszły w górę aż o 15 proc. i jest to największy wzrost stawek wśród dużych miast Polski.

Warto zaznaczyć też, że klientom banków obecnie też łatwiej uzyskać zwykły kredyt konsumencki. O ile w przypadku kredytów mieszkaniowych instytucje finansowe spodziewały się lekkiego złagodzenia kryteriów, o tyle w odniesieniu do segmentu konsumenckiego te oczekiwania dotyczyły znacznego złagodzenia polityki kredytowej.

Co do samych kredytów mieszkaniowych – wydaje się, że przynajmniej do końca tego roku popyt na nie może rosnąć. Wynika to choćby z faktu, że od 2014 roku zacznie obowiązywać nowelizacja Rekomendacji S. Dla klientów oznacza to spore zmiany – niestety, w dużej mierze ograniczające dostępność kredytów.

Każdy, kto będzie chciał się zadłużyć, by kupić mieszkanie na kredyt będzie musiał, zgodnie z nową rekomendacją S KNF, posiadać wkład własny. W roku 2014 będzie to 5% wartości nieruchomości, jednak w każdym kolejnym roku będzie on wzrastał o kolejne 5% aż w 2017 osiągnie poziom 20%.

Ta nadchodząca zmiana może tłumaczyć częściowo obecny wzrost zainteresowania kredytami, a także lekkie zmniejszenie wymagań ze strony banków. Rekomendacja S wprowadza także bardzo istotne zmiany w zakresie okresu kredytowania. Maksymalnie będzie można zaciągnąć kredyt na 35 lat, choć banki będą zobowiązane rekomendować klientom kredyty w okresach 25 letnich. Całkowicie znikną też z rynku kredyty walutowe. Te będą dotyczyć tylko osób, które mają stałe źródło dochodów w obcej walucie.

Wszystkie te zmiany, a zwłaszcza konieczność posiadania wkładu własnego, wywołały sporo kontrowersji i obaw wśród deweloperów, że popyt na mieszkania spadnie. Z kolei klienci banków mogli obawiać się, że w przyszłym roku trudniej będzie o kredyt, dlatego postanowili przyspieszyć decyzję o zadłużeniu i kupnie mieszkania.

Co prawda – w przyszłym roku popyt może uratować nowy program pomocy państwowej Mieszkanie dla Młodych, ale należy pamiętać, że zakres takiej pomocy będzie ograniczony zarówno pod względem wymagań, które musi spełnić kredytobiorca (pieniądze na pierwsze mieszkanie, osoba do 35 lat itp.) oraz tych, które dotyczą nieruchomości (tylko mieszkania z rynku pierwotnego, do 75 m kw.).

Nadchodzące więc zmiany na rynku kredytowym na pewno mogły wzbudzić obawy klientów o to, że w przyszłym roku będzie im trudniej o kredyt hipoteczny, co częściowo odpowiada za obecną zwyżkę popytu i podążające za tym wzrosty cen.

Warto też zaznaczyć, że Polacy nadal przejawiają ochotę do zadłużania się. Z opublikowanego niedawno raportu ING Homes in Europe: “Dream Home” Hopes and Economic Realities wynika, że generalnie mamy skłonność do podpierania się pożyczonymi pieniędzmi. Badania były przeprowadzone wśród członków państw Unii Europejskiej a jedno z pytań brzmiało: czy zgadzasz się ze stwierdzeniem, że należy wziąć najwyższy kredyt hipoteczny, na jaki stać klienta, by móc kupić wymarzony (największy i najlepszy) dom. Na tak sformułowane pytanie 24 proc. ankietowanych u nas odpowiedziało twierdząco i jest to odsetek odpowiedzi, który plasuje nas blisko średniej europejskiej, która wynosi 25 proc. Największą skłonność do maksymalnego zadłużania się na mieszkanie mieli Turcy – 48 % i Rumuni – 30 %, a najmniejszą Austriacy i Holendrzy – po 9 %.

Co ciekawe – Polacy mimo, że są gotowi zadłużać się na maksimum swoich możliwości, raczej nie wierzą, że przyszły rok przyniesie podwyżki cen mieszkań. W przytoczonej ankiecie tylko 39 proc. odpowiedziało, że spodziewa się, że ceny pójdą w górę.

Marcin Muzyka

analityk WGN

odsłon: 767

Drukuj