05.12.2014

Kupujesz mieszkanie na kredyt? Do wkładu własnego dolicz koszt wykończenia.

Ciągle słabe wyniki w zakresie kredytów hipotecznych rodzą pytanie o nowe rozwiązania, które poprawiły by ich dostępność. Mimo rekordowo niskich stóp procentowych dane odnośnie akcji kredytowej rozczarowują, a w perspektywie jest wzrost wymagalnego wkładu własnego dla kredytów hipotecznych do 10 proc. Choć to niewiele – dla wielu może okazać się kwotą zaporową, biorąc pod uwagę, że na rynku pierwotnym do ceny kupna mieszkania należy doliczyć przecież jeszcze koszt jego wykończenia.

Rozwiązaniem mogłoby być uznanie nakładów na wykończenie mieszkania za wkład własny nieruchomości. W takiej sytuacji bank zyskuje nieruchomość, która będzie dobrym zabezpieczeniem (mieszkanie wykończone), a klient ma większą szansę zrealizować zakup swego mieszkania (dla wielu zaporową kwotą może być suma wkładu własnego i przyszłych nakładów wykończeniowych).

Należy pamiętać, że w Polsce ogromna większość mieszkań oddawanych na rynku pierwotnym, to właśnie te w stanie deweloperskim.

– Wkład własny w nabywaniu mieszkania od dewelopera zwykle jest niezbędny. To od 500 do 1000 zł/m2. Takimi środkami każdy powinien dysponować. To nasza specyfika oddawania mieszkania w stanie deweloperskim. Gdyby przyjąć iż np. nabywca deponowałby w banku (zabezpieczałby) środki na wykończenie nie miałoby sensu wymaganie dodatkowo wkładu własnego licznego od ceny w stanie deweloperskim. Aby tak kwalifikować te środki KNF musiałby ustalić reguły zaliczania środków na wykończenie w formie określonego depozytu lub rachunku. Jak widać zarówno kredytobiorcy będą mieli korzyść jak i banki będą mogły poszerzyć bazę klientów. Oczywiście nie zmienią się zasady szacowania ryzyka i zdolności kredytowej – uważa Bolesław Meluch, doradca Związku Banków Polskich.

Średni koszt wykończenia mieszkania odpowiada mniej więcej 10 procentom jego wartości. Przykładowo – w III kw. 2014 przeciętna cena metra kwadratowego z rynku pierwotnego w 7 największych miastach wynosiła 6380 zł (dane NBP), co oznacza około 320 tys. za 50 metrowe mieszkanie. Przy średnich stawkach za robociznę i materiały za wykończenie go zapłacimy 30 – 40 tysięcy złotych, a więc właśnie około 10 – 15 proc. wartości.

W Polsce stan deweloperski dominuje. Świadczy o tym m.in. duża liczba firm, które oferują profesjonalne aranże pod klucz. Za dopłatą robią to również deweloperzy, jednak szacuje się, że mieszkań od razu oddawanych w wersji „pod klucz” jest zaledwie około 10 proc.

Dominujący stan deweloperski to cecha specyficzna dla naszego kraju. Nigdzie nie jest tak rozpowszechniony i popularny. W Europie Zachodniej prawie się go nie zna. Tam większość mieszkań oddaje się od razu w wersji do zamieszkania.

Pewien problem z uznaniem nakładu na wykończenie za wkład własny, może się wiązać z tym, że nie ma żadnej ujednoliconej definicji/ przepisów odnośnie tego, czym w zasadzie stan deweloperski jest. Różne firmy, różnie go definiują. Najczęściej rozumie się przez to pojęcie mieszkanie z wylewką pod podłogę, instalacją elektryczną i wodno – kanalizacyjną, oknami , drzwiami oraz tynkiem na ścianach. Biały montaż w mieszkaniu określa się już najczęściej jako „podwyższony stan deweloperski”.

Rozwiązanie, o którym mówimy, byłoby zapewne analogiczne do kredytu hipotecznego na remont mieszkania, czyli wiązałoby z koniecznością dostarczenia kosztorysu i rozliczenia z bankiem przeprowadzonych prac. Uznanie nakładów wykończeniowy za wkład własny kredytów na pewno jednak zwiększyłoby ich dostępność dla klientów.

 

Marcin Moneta   Analityk WGN

odsłon: 1 519

Drukuj