27.12.2013

Kredyty a zmiany w rekomendacji S

Nie milkną kontrowersje wokół nowelizacji bankowej rekomendacji S, która zacznie obowiązywać od początku 2014 roku. Mimo, że od jej ogłoszenia minęło już sporo czasu nadal sypią się komentarze, a opinie o nowelizacji są podzielone. Ostatnio nawet broniła jej sama Komisja Nadzoru Finansowego. Czy więc rzeczywiście zmiany przystopują możliwość wzięcia kredytu przez przeciętnego Polaka, czy też te obawy są przesadzone?

Głosy o tym, że konieczność posiadania wkładu własnego przy kupnie nieruchomości z kredytu przyhamuje możliwość zaciągania kredytów przez klientów, pochodzą zazwyczaj od deweloperów. Ci obawiają się, że – zwłaszcza w latach późniejszych – gdy wysokość wkładu będzie wynosić 15 i 20 proc. może to okazać się skuteczną barierą, której nie przeskoczy przeciętny Polak.

Jeśli przyłożyć do takiego wymogu obecne ceny średnie mieszkań w największych miastach, które kształtują się na poziomie 6 tys. zł/ m kw. – wg raportu Związku Banków Polskich – okazałoby się, że statystycznie – przy założeniu, że klient kupiłby mieszkanie o powierzchni 50 m kw. (a takie są najpopularniejsze) musiałby wyłożyć w roku 2014 – około 15 tys. zł, w 2015 – 30 tys., w 2016 – byłoby już to 45 tys., a w 2017 roku – 60 tys. zł.

O ile jeszcze przyszłoroczna, 5 – procentowa wysokość wkładu własnego wydaje się stosunkowo „niebolesna”, o tyle już od 2015 roku ze spełnieniem tego warunku Polacy mogą mieć finansowe problemy, i ten – najczęściej – argument pojawia się po stronie przeciwników tematu jakim jest rekomendacja S.

Jest to jednak tylko pół prawdy, bo o ile rzeczywiście statystyczny Kowalski, zanim weźmie kredyt, będzie musiał popracować nad oszczędnościami i wprowadzić pewną dyscyplinę finansową, o tyle – jeśli poradzi sobie z tym problemem – dostanie też do ręki narzędzia, które wzmocnią jego pozycję w relacji z bankiem i ten właśnie argument podnosi Komisja Nadzoru Finansowego.

Przypomina, że nowelizacja rekomendacji to nie tylko restrykcyjny wymóg posiadania wkładu własnego, ale też zmiany, które powinny korzystniej wpłynąć na zdolność kredytową statystycznego Polaka.

Chodzi oczywiście o wydłużenie okresu, na podstawie którego zdolność kredytowa będzie obliczana. Dotychczas banki posługiwały się przy tym czasem 25 lat, jako tym okresem, w którym przy obecnym poziomie zarobków przeciętny kredytobiorca byłby w stanie spłacić zobowiązanie. Obecnie – w nowelizacji – wydłużono okres spłaty kredytu o 5 lat, co sprawi, że zdolność kredytowa powinna się zwiększyć.

Komisja przypomina też, że zrezygnowała z regulacyjnego ustalenia wskaźnika DTI, czyli relacji wysokości raty kredytowej do zarobków. Ponadto osoby przerażone wizją „uzbierania” wkładu własnego w wysokości 20 proc. (taki poziom będzie wymagany w 2017 roku) dostały możliwość przynajmniej częściowej neutralizacji tego obostrzenia. Mianowicie, jeśli klient będzie posiadał wymagane 10 proc. wartości nieruchomości, pozostałe 10 będzie mógł bądź to ubezpieczyć, bądź przedstawić na nie osobne zabezpieczenie np. w postaci blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

Wydaje się, że z takiej możliwości skorzysta wielu kredytobiorców. Możliwą formą wkładu własnego będzie też grunt, na którym będzie się chciało postawić nieruchomość. Taka opcja może być szczególnie cenna dla mieszkańców małych miejscowości, gdzie praktycznie nie ma budownictwa deweloperskiego, a tym samym nie ma okazji do skorzystania z programu MDM, który przynajmniej częściowo pokryłby wymagany wkład kredytu. W takiej sytuacji – o ile ma się grunt – można podjąć decyzję o budowie, a sam grunt przedstawić jako zabezpieczenie. I to powinno być przez banki honorowane.

Jak więc widzimy – nie taki diabeł straszny, jak go malują, bowiem możliwości, by uciec od wysokiego wkładu własnego jest kilka. Oczywiście, nie ma się też co łudzić, że obowiązek ten pozostanie bez wpływu na portfele przeciętnych kredytobiorców oraz na możliwość zaciągania kredytów. Skalę jednak tego wpływu ciężko jest oszacować. W przyszłym roku – najprawdopodobniej – nie będzie on jeszcze bardzo odczuwalny, bowiem z obowiązkiem 5 – procentowego wkładu klienci powinni sobie raczej poradzić. Czy później będzie już zdecydowanie gorzej – ciężko wyrokować.

Komisja Nadzoru Finansowego za to odbija piłeczkę w stronę deweloperów i w swej obronie rekomendacji S wskazuje, że słaba dostępność mieszkań nie wynika z rekomendacji, a z relacji zarobków do ceny metra kwadratowego nieruchomości, która w Polsce ciągle jest bardzo niska.

KNF podkreśla też, że jeśli już statystyczny Kowalski uzbiera na wkład własny, czekają go z tego powodu wymierne korzyści. Przede wszystkim, jeśli powinie mu się noga w czasie kredytowania, łatwiej będzie mu takie mieszkanie sprzedać i spłacić kredyt. Zapłaci też finalnie mniejszą ratę kredytu, co oczywiście pozytywnie odczuje jego domowy budżet.

KNF podaje nawet wyliczenie dla zakupu nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych w oparciu o 30–letni kredyt bez wkładu własnego, spłacany w systemie rat równych przy stopie procentowej 5%. Łączny koszt odsetkowy takiego kredytu wyniósłby 279,8 tysięcy złotych, podczas gdy w przypadku kredytu z 20% wkładem własnym 223,8 tysięcy złotych, czyli byłby o 55,9 tysięcy złotych niższy. W praktyce różnica byłaby jeszcze większa, bo kredytobiorca nie posiadający wkładu własnego miałby wyższą marżę kredytu, czyli spłacałby wyższe odsetki, a dodatkowo musiałby też ponosić koszty ubezpieczenia braku wkładu własnego. Oczywiście ciężko się z taką argumentacją nie zgodzić, jednak nie niweluje to pytania o to, jaki wpływ na rynek będzie miał wymóg wkładu własnego.

Prawda – zapewne – leży po środku. Z jednej strony nie ulega wątpliwości, że obowiązek wyłożenia gotówki będzie odczuwalny przez Polaków i może być barierą bardzo trudną do pokonania, ale raczej dopiero w późniejszym okresie – w latach 2016 – 2017, z drugiej strony też bardzo widoczny jest trend „zastraszania” klientów przez firmy deweloperskie wizją braku kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, by jeszcze do końca roku wywindować sprzedaż.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

Tagi: kalkulatory kredytowe, kredyt, kredyty, kredyty bankowe, kredyty hipoteczne.

odsłon: 676

Drukuj