22.11.2013

Czy odwrócona hipoteka jest opłacalna?

Starszy człowiek z przeciętną emeryturą, wynoszącą w naszym kraju około 1500 zł netto, nie ma zbyt wielu możliwości. A przecież osoba, która przepracowała całe życie, chce spędzić resztę życia na godziwym poziomie. W te oczekiwania trafiają właśnie firmy oferujące odwróconą hipotekę, czyli comiesięczną rentę w zamian za prawo własności mieszkania emeryta. Eksperci przestrzegają – z punktu widzenia czysto finansowego, taka transakcja jest nieopłacalna. Emeryt najczęściej nie dostanie więcej niż 30 – 40 proc. wartości swojej nieruchomości.
Odwrócona hipoteka jest powszechnie uważana za bardzo kontrowersyjne rozwiązanie, wykorzystujące złe warunki materialne osób starszych oraz ich naiwność. Do tego część niezorientowanych w instrumentach finansowych klientów myli odwróconą hipotekę z odwróconym kredytem hipotecznym – a są to dwa różne rozwiązania. To drugie dopiero wejdzie w życie. Rząd przygotowuje ustawę w sprawie odwróconego kredytu hipotecznego.
Czym jest odwrócona hipoteka? Nazwa sama w sobie jest myląca i może sugerować potencjalnym odbiorcom, że mają do czynienia z instrumentem bankowym, będącym pod nadzorem KNF. W rzeczywistości odwrócona hipoteka jest po prostu rodzajem renty dożywotniej, w zamian za prawo własności mieszkania. Umowy takiej nie podpisuje się z bankiem, tylko z prywatną firmą. Nie obejmuje tego prawo bankowe.
Emeryt, który zgodzi się na odwróconą hipotekę najczęściej dostaje kilkaset złotych miesięcznie renty – tym więcej, im jest starszy, bo tym krócej będzie pobierał świadczenie. Szacuje się, że przeciętnie przez cały okres wypłacania renty to jedynie około 30 – 40 proc. wartości nieruchomości. Po śmierci właściciel nie zostawi też lokalu w spadku dzieciom, czy wnukom. Nieruchomość przejdzie na własność funduszu, który może ją sprzedać z ogromnym zyskiem.
Odwrócona hipoteka w obecnej formie jest rozwiązaniem niekorzystnym dla klientów, zwłaszcza, że rentierzy już wkrótce będą mogli skorzystać z nowego produktu bankowego – odwróconego kredytu hipotecznego.
Obecnie rząd przyjął założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, i mimo, że proces legislacyjny bardzo się przedłuża (3 lata) państwo obiecuje, że wkrótce ustawa wejdzie w życie.
Na czym będzie polegał nowy produkt? Przede wszystkim będzie on podlegał nadzorowi finansowemu. Prawo do udzielania odwróconych kredytów hipotecznych będą miały wyłącznie banki, ewentualnie inne podmioty podlegające Komisji Nadzoru Finansowego. Najważniejsza regulacja jest taka, że po śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy będą mieli możliwość spłaty kredytu i odzyskania nieruchomości. Także sam kredytobiorca będzie miał prawo do wcześniejszej spłaty kredytu, przed terminem wskazanym w umowie. Ponadto umowa z bankiem wskaże możliwość odstąpienia od niej (w ciągu 30 dni, bez konsekwencji), ureguluje obowiązki stron itp. Bank w tym przypadku nie będzie badał zdolności kredytowej klienta, bowiem zobowiązanie nie będzie musiało być spłacone do śmierci danej osoby. Decydujące znaczenie co do wysokości kredytu będzie miała natomiast rynkowa wycena wartości nieruchomości.
Jeśli kredytobiorca umrze, nie spłacając zobowiązania – spadkobiercy będą mieli rok na spłatę kredytu. Dopiero po tym czasie bank przejmie mieszkanie. Różnica jest więc zasadnicza, bowiem w przypadku renty hipotecznej, w momencie podpisania umowy właściciel od razu przenosi prawo własności na fundusz.

Jaką więc podjąć decyzję? Czy oddawać mieszkanie za niezbyt godziwą emeryturę, czy może raczej skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego? Odpowiedź wydaje się oczywista. Nowy produkt w interesujący sposób zdynamizuje rynek kredytowy, a na pewno oddanie tego instrumentu pod nadzór KNF zapewni jego bezpieczeństwo.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Tagi: hipoteka, kredyty hipoteczne, odwrócona hipoteka, odwrócony kredyt hipoteczny.

odsłon: 1 094

Drukuj