24.12.2013

Banki przygotowują się do Mieszkanie dla Młodych – są już pierwsze umowy przystąpienia do programu

Banki potwierdzają uczestnictwo w programie Mieszkanie dla Młodych. Wg Banku Gospodarstwa Krajowego, który będzie dysponentem środków rządowych przeznaczonych na MDM, do programu przystąpi kilkanaście instytucji. Na razie jednak tylko dwa banki podpisały umowy w tej sprawie. Od stycznia kredyty hipoteczne z MDM będą udzielać PKO Bank Polski S.A. i Pekao S.A. Rząd i BGK szacują, że w ramach programu MDM zakupionych zostanie około 130 tys. mieszkań. To o ponad 60 tys. mniej, niż w zakończonym w zeszłym roku programie Rodzina na Swoim.

Państwo wyłoży na dopłaty do wkładu własnego przy kupnie nieruchomości w ramach MDM w sumie około 3,5 mld zł. Program ma trwać do 2017 roku. Wg Jarosława Bełdowskiego, wiceprezesa Banku Gospodarstwa Krajowego, do programu Mieszkanie dla Młodych w sumie przystąpi około 16 banków. Będą to te same instytucje, które uczestniczyły w Rodzinie na Swoim.

Do tej pory umowy podpisały jednak tylko dwie instytucje i to tam będzie można na razie starać się o kredyt z MDM. Jak informuje BGK – banki PKO Bank Polski S.A. i Pekao S.A. są pierwszymi, które od 1 stycznia 2014 r. będą udzielać kredytów hipotecznych na zakup mieszkania z dofinansowaniem budżetu państwa.

Z punktu widzenia potencjalnego klienta najważniejsza informacja jest taka, że pieniądze uzyskane w ramach dopłaty w MDM, będą traktowane przez banki jako wkład własny przy kredycie mieszkaniowym. Jest to kluczowa sprawa, bowiem – jak wiemy – od przyszłego roku obowiązek posiadania wkładu własnego na zakup nieruchomości będzie powszechny. Zgodnie z przyjętą przez KNF nowelizacją rekomendacji S, będzie to 5 proc. wartości mieszkania. Wysokość wkładu będzie sukcesywnie rosła, by w 2017 roku osiągnąć docelową wysokość, czyli 20 proc.

Oczywiście banki, które przygotowują się do wzięcia udziału w programie będą musiały podpisać odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego i dostosować swoją ofertę kredytową do wymogów programu oraz nowej rekomendacji S. Nie powinno być to bardzo trudne, bowiem większość z nich jeszcze przed końcem roku wycofała się z udzielania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości.

Klienci, którzy skorzystają z MDM muszą jednak przede wszystkim pamiętać o szeregu wymogów, które są zawarte w zasadach uczestnictwa w programie. Jednym z istotniejszych, a o którym mówi się stosunkowo niewiele, jest fakt, że jeśli w ciągu 5 lat od daty zakupu mieszkania w MDM, klient sprzeda tę nieruchomość, będzie musiał oddać część wkładu, który uzyskał w ramach państwowego wsparcia. Wysokość tej kwoty będzie obliczana proporcjonalnie na podstawie liczby miesięcy pozostałych do końca 5 – letniego okresu.

Oczywiście z pomocy skorzysta tylko osoba, która zakupi swoje pierwsze mieszkanie, lub dom. Może być to osoba samotna, lub członek rodziny ale nie starszy niż 35 lat. Ponadto należy pamiętać, że nie każde mieszkanie będzie objęte pomocą. Dofinansowane zostaną tylko mieszkania i domy kupione na rynku pierwotnym (w przypadku budowy domu systemem gospodarczym będzie można odzyskać część VAT). Zakupione nieruchomości nie będą mogły być większe, niż 75 m kw. dla mieszkania i 100 m kw. dla domu, jeśli rodzina nie ma więcej niż dwoje dzieci. Jeśli w rodzinie jest troje, lub więcej dzieci powierzchnia nieruchomości ze wsparciem wzrośnie o kolejnych 10 m kw.

Państwo – niezależnie czy kupimy dom, czy mieszkanie, dopłaci od 10 (dla singli) do 20 proc. (dla rodzin z trójką dzieci) wartości, ale tylko 50 metrów kwadratowych zakupionej nieruchomości. Oczywiście mieszkanie będzie musiało też mieścić się w limitach cenowych, które określił ustawodawca. Będą one publikowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego w Biuletynie Informacji Publicznej. Na razie – z różnych wyliczeń wynika – że w największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław) w limitach określonych przez państwo mieści się zaledwie od kilku do kilkunastu procent oferty mieszkań od deweloperów.

Czy więc nowy program zaspokoi oczekiwania Polaków i ułatwi im kupno własnego mieszkania. Krytycy mają poważne wątpliwości zwłaszcza wobec wykluczenia z programu mieszkań z rynku wtórnego, których jest po prostu więcej i często lepiej zlokalizowanych. Ich brak, oraz niskie limity cen, mogą spowodować, że w dużych miastach klienci albo nie znajdą nieruchomości, które kwalifikują się do programu, albo też będą skazani na kupno mieszkań gorzej wykonanych i w oddalonych od centrów lokalizacjach. Co więcej – problem może być szczególnie nasilony w małych miastach, gdzie budownictwo deweloperskie jest znikome. Mieszkańcy takich ośrodków mogą być w praktyce odcięci od MDM.

Należy zastanowić się także, czy oferowana przez rząd wysokość wsparcia, jest wystarczająca. Oczywiście – od przyszłego roku klienci będą mieli do pokonania jeden podstawowy problem – mianowicie konieczność wyłożenia wkładu własnego, by uzyskać kredyt. I właśnie ten wymóg ma niwelować MDM. Czy go zniweluje?

Można mieć co do tego wątpliwości – zwłaszcza, jeśli potencjalny uczestnik programu będzie chciał kupić mieszkanie o najwyższym możliwym metrażu, czyli 75 m kw.

Załóżmy, że mamy do czynienia z 4 – osobową rodziną. Wysokość wsparcia wyniesie więc 15 proc wartości, ale tylko 50 m kw. nieruchomości. W Warszawie, gdzie limit ceny metra kwadratowego w MDM wynosi obecnie około 5800 zł, oznacza to, że państwo dopłaci do kupna mieszkania dla takiej rodziny 43,5 tys. zł. Taka kwota wystarczy, by w przyszłym i kolejnym – 2015 roku pokryć wysokość wkładu własnego, który dla całej 75 – metrowej nieruchomości wyniósłby w 2014 roku nieco ponad 21 tys. zł, a w 2015 – 43 tys., czyli dokładnie tyle, ile wyniesie dopłata.

Nie wiadomo jednak co będzie dalej – tzn. czy wysokość dopłaty nie okaże się niewystarczająca, by sprostać wymogowi 15 proc. wkładu własnego w 2016 roku i 20 – procentowego w 2017.

Ponadto, już w najbliższym czasie, pomoc państwa w praktyce okaże się za mała dla singli, którzy np. przezornie chcieliby od razu zaopatrzyć się w większą nieruchomość. Osoba samotna może liczyć na niezmienne 10 proc. wartości 50 metrów kwadratowych nieruchomości, czyli – w warunkach warszawskich z obecnym limitem, byłoby to około 29 tys. zł, tymczasem – jak mówiliśmy od 2015 roku wysokość wymaganego wkładu własnego dla takiego mieszkania wynosiłaby 43 tys. zł.

Co prawda ustawodawca argumentuje, że w ten sposób premiowane jest posiadanie dzieci, ale – jak już mówiliśmy, nawet wysokość wsparcia dla rodzin z dziećmi, może w późniejszych latach być niewystarczająca, by spełnić wymóg posiadania 15 i 20 procentowego wkładu własnego. Obawy te są tym bardziej uzasadnione, że wraz z wydłużającym się okresem trwania programu MDM ceny nieruchomości na rynku pierwotnym będą prawdopodobnie rosły, a tym samym wzrośnie kwota wymaganego przez banki wkładu.

Marcin Moneta
analityk WGN

Tagi: kredyty, kredyty hipoteczne, mieszkanie dla młodych, porównaj kredyty.

odsłon: 1 093

Drukuj