29.01.2015

Sytuacja kredytobiorców w złotówkach wcale nie lepsza od frankowiczów

Zarówno kredytobiorcy w złotówkach, jak i ci we franku mają jeden wspólny problem – nie mogą swoich mieszkań sprzedać. Od okresu górki cenowej ich wartość, zwłaszcza w dużych miastach, spadła nawet o 30 procent.
Najgorzej jest na największych rynkach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, gdzie mieszkania 7 – 8 lat temu najbardziej drożały, a później najszybciej traciły na wartości.
To właśnie zbiorowe przekonanie o tym, że należy się spieszyć z zakupami (zresztą umiejętnie podsycane przez bankowców i deweloperów), bo później będzie jeszcze drożej, stoi za obecnymi problemami nie tylko frankowiczów, ale również kredytobiorców w złotówkach. Do niedawna to oni płacili większe raty swoich kredytów, zupełnie się przy tym nie skarżąc, a przecież również – z powodu spadku cen – nie mogą sprzedać mieszkań bez straty.
Warto przypomnieć sobie jak drożały nieruchomości w 2007 – 2008 roku. Dla przykładu: jeszcze w I kw. 2007 roku średnie ceny transakcyjne używanych mieszkań w Warszawie wynosiły 7700 zł/ mkw. (dane NBP) , by już w II kw. wzrosnąć o 1000 zł za metr do poziomu 8700 zł! Podobne skokowe wzrosty obserwowano na wszystkich największych rynkach w kraju.
W III kw. 2007 roku średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wynosiła ponad 9100 zł (dane NBP). Obecnie jest to około 7000 zł za metr. A więc od szczytu górki cenowej mieszkania w stolicy staniały o 23 procent. We Wrocławiu spadek cen jest wyższy – z 6800 do 5100, a więc o 25 proc. Obecne ceny „wróciły” do poziomów sprzed 7 lat.
W okresie 2007 – 2008 nieracjonalne decyzje podejmowali zarówno kredytujący się we frankach, jak i ci w złotówkach. Ci drudzy – przykładowo – by uzyskać zdolność kredytową, niejednokrotnie decydowali się na kredyty na bardzo długie okresy, nawet na 50 lat… Dziś ludzie ci uświadamiają sobie, że spłacają głównie odsetki. Kapitał do zwrotu przez tyle lat spłacania zmniejszył się minimalnie, za to wartość ich mieszkań wyraźnie spadła…. Co więcej – jak słyszymy z różnorakich wyliczeń – nawet przy obecnych perturbacjach, kredyt we frankach okazuje się bardziej opłacalny.
Co prawda kredytobiorcom w złotówkach ostatnimi czasy raty mocno się obniżyły, po serii cięć stóp procentowych, ale ta sytuacja nie tylko nie będzie trwać wiecznie, ale może się zmienić nawet w ciągu pół roku.
Tak więc wszyscy jadą na jednym wózku.
Jak już wspomnieliśmy – największa przecena dotknęła dużych miast, gdzie ceny 7 lat temu były bardzo windowane. W mniejszych miastach wojewódzkich ten problem jest mniej bolesny. Są i takie rynki, gdzie zmiany cen odnośnie szczytu górki okazują się kosmetyczne.  Z taką sytuacją – przykładowo – mamy do czynienia w Opolu. W szczycie górki cenowej mieszkania na rynku wtórnym kosztowały tam około 4200 zł (NBP). Dziś jest to około 4100. Podobnie jest w takich miastach jak Rzeszów, Lublin, Kielce czy Białystok.
Problem ze sprzedawalnością mieszkań dotyczy też wyborów, jakich dokonywali ówcześni kredytobiorcy. Były one niestety często nieracjonalne, na wyrost, pod wpływem emocji, lub złych doradców. W przekonaniu, że trzeba iść na całość, bo później już się nie kupi, sporo osób wybierało mieszkania duże, jak największe na jakie mogli sobie pozwolić (świadczy o tym m.in. wysokość ówcześnie zaciąganych kredytów), a często nawet powyżej swoich realnych możliwości (kredyt na 120 proc. wartości nieruchomości itp.). Druga skrajność, która wówczas miała miejsce, to wybór obojętnie jakiego mieszkania, byle taniego i byleby coś kupić. Tę opcję wybierali ludzie ze słabszą zdolnością kredytową, a z racji galopujących cen wzięciem cieszyły się m.in. kawalerki, dziś zupełnie niepopularne.
Jeśli chodzi o typ nieruchomości, które najbardziej przez te lata straciły na wartości na pewno można wymienić mieszkania w blokach z wielkiej płyty oraz w gorszych kamienicach. Straciło też nowe budownictwo, zwłaszcza w gorszej lokalizacji. Ceny trzymają natomiast niektóre nieruchomości o wysokim standardzie. Należy dodać, że na razie nic nie wskazuje na to, by poprawiała się zbywalność mieszkań. Ceny od ponad roku właściwie stoją w miejscu…

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

odsłon: 1 391

Drukuj