18.08.2012

Co warto, a co trzeba sprawdzić przed zakupem mieszkania lub innej nieruchomości?

            Stając przed decyzją o zakupie nieruchomości, potencjalny nabywca powinien odpowiedzieć sobie na kilka istotnych pytań. Te podstawowe będą dotyczyć rodzaju kupowanej nieruchomości, czy jest to dom, mieszkanie, lokal, grunt rolny lub działka budowlana. Innym istotnym pytaniem które wymaga odpowiedzi jest, przeznaczenie nieruchomości. Czy ma być lokatą kapitału, zaspakajać cele mieszkaniowe czy przynosić zyski. Po odpowiedzeniu sobie na te pytania można przejść do wyszukiwania potencjalnych ofert. Dysponując już listą interesujących nas nieruchomości, przezorny kupujący powinien, zgodnie z zasadą od ogółu do szczegółu, zacząć zadawać sobie bardziej szczegółowe pytania nt. nieruchomości. Pod względem formalno-prawnym, w celu zapewnienia bezpieczeństwa transakcji, niezbędnym będzie pytanie o stan prawny nieruchomości. Na tak zadane pytanie, autor artykułu postara się odpowiedzieć w poniższym tekście.

            Pierwsze i najbardziej podstawowe informacje o nieruchomości, można znaleźć w aktualnej księdze wieczystej. Oczywiście o ile ta została urządzona, co niestety jeszcze nie jest w Polsce standardem. Znając numer księgi wieczystej, można zacząć od serwisu udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości na stronie http://ekw.ms.gov.pl. Z reguły znajdują się tam nieruchomości, których numer jest trzyczęściowy. Gdy posiadamy stary numer, można zawsze zadzwonić do Sądu i spytać czy może już interesująca nas nieruchomość została zmigrowana do systemu informatycznego. Ostatecznie pozostaje, zwrócić się osobiście do sądu, który prowadzi księgę, o udostępnienie odpisu zwykłego lub zupełnego. Kosztuje to odpowiednio 30 i 60 zł. Podstawowe informacje to oczywiście położenie nieruchomości oraz kto jest właścicielem. Następnie warto przestudiować dział III i sprawdzić informacje o obciążeniach istniejących na nieruchomości oraz o ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych. Interesujący jest również dział IV, gdzie znajdują się informacje o ustanowionych hipotekach. Chcąc kupić prawo do użytkowania wieczystego, należy zapoznać się z warunkami umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Sprzedawca powinien posiadać taką umowę, ale dla pewności zawsze możemy poprosić o upoważnienie do wglądu do księgi wieczystej, w których umowa powinna się znajdować. 

Po sprawdzeniu księgi wieczystej niestety nie możemy z całą pewnością przyjąć, że nieruchomość nie jest obciążona innymi prawami osób trzecich. Pośród praw, które niekoniecznie muszą znajdywać się w księdze wieczystej, a które z pewnością interesują potencjalnego nabywcę, są m.in. umowy najmu i dzierżawy, umowy dożywocia, a także różnego rodzaju służebności. Sposobem na zabezpieczenie interesu kupującego jest pisemne zobowiązanie sprzedającego do oświadczenia, że żadne prawa osób trzecich nie obciążają nieruchomości oraz o braku postępowań sądowych i administracyjnych dotyczących nieruchomości. Standardowo zapisy tego typu znajdują się w treści umowy sprzedaży sporządzanej przed notariuszem.

Kolejny rejestr, z którego warto zaczerpnąć informacji, w szczególności, gdy jest to nieruchomość gruntowa, to rejestr gruntów i lokali. Prowadzi go starosta właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Znajdziemy tam informacje o powierzchni nieruchomości, sposobie jej użytkowania oraz o zabudowaniach na niej wzniesionych.

Gdyby natomiast interesowała nas nieruchomość, która z uwagi na swój wiek lub charakter, może posiadać wartość historyczną, koniecznie trzeba sprawdzić, czy aby nie została wpisana do rejestru zabytków. Nad takim obiektem sprawowana jest szczególna opieka konserwatora zabytków, co z kolei niesie za sobą szereg konsekwencji prawnych. Z jednej strony, konserwator zabytków może narzucać swoje standardy podczas remontu czy odbudowy obiektu. Z drugiej zaś strony często można się spotkać z różnego rodzaju programami, które mają na celu partycypowanie w kosztach takiego remontu. Chcąc sprawdzić czy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, należy się zwrócić do właściwego miejscowo wojewódzkiego konserwatora zabytków o udzielenie informacji czy obiekt figuruje w rejestrze.

Celem ustalenia przeznaczenia nieruchomości, należy udać się do urzędu gminy i sprawdzić czy dla obszaru, na którym położona jest dana nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt prawa miejscowego, który określa podstawowe warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Tam też możemy sprawdzić, czy na sąsiednich działkach nie jest planowane wysypisko śmieci lub np. krematorium. Plany zagospodarowania przestrzennego nie są jeszcze w Polsce normą. W przypadku braku planu, warto sprawdzić czy wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Skrupulatny nabywca, powinien zaznajomić się również z dokumentacją prawną obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości. Warto sprawdzić czy budynki zostały posadowione zgodnie z prawem. Czy inwestor uzyskał pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na użytkowanie obiektu. Należy także sprawdzić, czy właściciel posiada wymaganą prawem dokumentację obiektu budowlanego. Jest to o tyle istotne, że konsekwencje tzw. samowoli budowlanej są bardzo dotkliwe. Co do generalnej zasady inspektor nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę takiego obiektu budowlanego. Od tej zasady możliwe są odstępstwa i prawo przewiduje możliwość legalizacji samowoli budowlanej. Ale z pewnością są to problemy, których każdy kupujący chciałby uniknąć.

Kolejnym, co może mieć znaczący wpływ na nieruchomość, są ograniczenia środowiskowe. Są to szczególne ograniczenia związane z ochroną środowiska, np. ustanowienia strefy chronionego krajobrazu. W przypadku zaś terenów uprzednio eksploatowanych, można zobowiązać właściciela nieruchomości do dodatkowych obowiązków, np. do rekultywacji zanieczyszczonego terenu.

Istotnym z punktu widzenia nabywcy jest również sprawdzenie, jakie są średnie koszty utrzymania nieruchomości. Ile w latach ubiegłych wynosiła stawka podatku od nieruchomości. Jeżeli nabywamy prawo użytkowania wieczystego, należy także sprawdzić wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

W kwestiach formalnych to byłoby na tyle. Po zebraniu dokumentacji, warto skonfrontować wyniki ze stanem faktycznym. Niezbędnym będzie wówczas przeprowadzenie wizji lokalnej. Podczas oględzin należy uważnie sprawdzić czy wyniki audytu prawnego mają swoje odzwierciedlenie w rzeczywistości. Cały proces jest czasochłonny i kosztowny. Koszty te jednak  są niewspółmierne do wartości transakcji, dlatego też warto jest poświęcić na to trochę czasu i pieniędzy. Ostatecznie, zawsze można skorzystać z usług firm specjalizujących się w obrocie nieruchomościami lub profesjonalnej kancelarii prawnej. W takim wypadku warto zadbać, żeby wynagrodzenie nie było uzależnione od dojścia transakcji do skutku.

 

Artur Rostocki

źródło: Property Journal  8-9/2012

 

odsłon: 2 594

Drukuj