20.02.2012

Omówienie podstawowych zagadnień ustawy deweloperskiej

 Ustawa z dnia 16 września 2011r.O ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

       GENEZA:
Konieczność stworzenia ustawy widziana była od dawna, bowiem w prawie polskim nie było regulacji dotyczącej tego    zagadnienia

• Bezpośredni impuls do jej stworzenia dał wyrok Trybunału Konstytucyjnego – Trybunał stwierdził, że w polskim systemie prawnym jest luka prawna, bowiem brak jest regulacji, która chroniłaby interesy nabywców lokali;
•  Trybunał Konstytucyjny dał ustawodawcy szeroką swobodę, co do stworzenia ustawy, nie zawarł bowiem w swoim orzeczeniu w zasadzie żadnych wytycznych;
•  Polska była jednym z ostatnich państw europejskich, w którym nie istniała tego typu regulacja.AKTUALNY STAN PRAWNY:
•  Brak jednolitej regulacji;
•  Umowy przedwstępne są zawierane często w zwykłej formie pisemnej, głównie z uwagi na koszty taksy notarialnej – umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej wywołuje jedynie słabszy skutek, to jest na jej podstawie nie można skutecznie domagać się zawarcia przyrzeczonej umowy;
•  Częściowo zagadnienia te uregulowane są aktualnie w art. 9 ustawy o własności lokali – w artykule tym jest mowa o tzw. umowie realizatorskiej;
•  Aby można było mówić o umowie realizatorskiej (w rozumieniu art. 9 ustawy o własności lokali) musi być spełnionych szereg wymogów:
  – deweloper musi być właścicielem gruntu;
  – umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego;
  – roszczenie Klienta musi być ujawnione w księdze wieczystej
  – prowadzi to do sporych problemów, bowiem w sytuacji niewywiązywania się przez Klienta z zobowiązań wynikających z umowy, roszczenie wpisane na podstawie umowy realizatorskiej trudno jest deweloperowi wykreślić
  – stąd też tego typu umowy są niepopularne;
  – jest to tylko jeden z możliwych rodzajów umów, nie ma obowiązku jej zawierania; – ustawa o własności lokali nie przewiduje obowiązkowych zabezpieczeń roszczeń Klientów.UREGULOWANIA USTAWY
  Podmioty:Nabywca – osoba fizyczna, na gruncie ustawy nieważne jest czy prowadzi działalność gospodarczą czy też nie, warunkiem jest tylko to, osoba fizyczna ma nabywać lokal (budynek) mieszkalny, nie ma znaczenia cel tego nabycia; Jest to dość nietypowe rozwiązanie, zarówno w Polsce jak i na skalę europejską.Deweloper – przedsiębiorca, czyli osoba fizyczna, osoba prawna czy tzw. ułomna osoba prawna, która zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w ustawie (to jest wyodrębnienia lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę);
  Bank – prowadzi mieszkaniowe rachunki powiernicze, kontroluję wypłatę środków pieniężnych z tych rachunków; z tego tytułu ponosi odpowiedzialność karną.

  PRZEDMIOT:
  Lokal mieszkalny – samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali. Nowa ustawa nie wprowadza żadnych zmian.
  Dom jednorodzinny – dom mieszkalny, jak również samodzielna część – w tym wypadku deweloper przenosi tylko własność lub użytkowanie wieczyste gruntu, nie występuje natomiast – co oczywiste – wyodrębnienie domu; Miejsca postojowe (garaż) – jeżeli stanowi odrębny lokal, wówczas nie podlega przepisom ustawy, natomiast jeżeli chodzi o miejsca postojowe („fragment” garażu wielostanowiskowego) wówczas tej ustawie podlega (tzw. „miejsce postojowe” to z punktu widzenia prawa tylko uprawnienie do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej).

  OBOWIĄZYWANIE USTAWY W CZASIE:

•  Wejście w życie w dniu 29 kwietnia 2012r.;
•  ART. 37 USTAWY: przepis art. 4 (o zabezpieczeniach) stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu, do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy;
• Ustawa zawiera definicję „rozpoczęcia sprzedaży” – jest to podanie do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży. Na tle powyższej definicji możliwe są II wykładnie: I wykładnia: aby nie stosować art. 4 ustawy, wówczas deweloper musi poinformować o rozpoczęciu sprzedaży przed dniem 29 kwietnia 12r. – ta wykładania opiera się na założeniu, że ustawa milczy kiedy proces sprzedaży musi się faktycznie rozpocząć od chwili udzielenia informacji; II wykładnia: przed dniem 29 kwietnia 12r. proces sprzedaży musi się rozpocząć i dopiero wtedy nie stosuje się zabezpieczeń z art. 4 ustawy. Dominującym poglądem jest, że raczej według tej II wykładni należy interpretować wolę ustawodawcy. Dla przyjęcia, iż sprzedaż rozpoczęła się nie jest konieczne podpisanie co najmniej 1 umowy sprzedaży lecz – w świetle ustawy – o rozpoczęciu sprzedaży mówimy wówczas gdy istnieją już warunki do podpisania umowy sprzedaży. Musi więc istnieć możliwość zawarcia z deweloperem umowy. Podanie do publicznej wiadomości: może to nastąpić w dowolnej formie, np.: na stronach internetowych, w gazecie. Ważne, by zrobić to tak, by można było udowodnić moment podania takiej publicznej informacji. W informacji podanej do publicznej wiadomości musi być określone przedsięwzięcie deweloperskie – ustawa nie określa w jaki sposób ma to nastąpić, lecz przyjmuje się, by opis był konkretny i jednoznaczny, tak by można było go odnieść do konkretnej inwestycji (również ze względów na możliwości udowodnienia tego faktu). Nie ma wymogu, by przed wejściem w życie ustawy deweloper musiał uzyskać pozwolenie na budowę. Ustawa wchodzi w życie w dniu 29 kwietnia 12r. i dopiero od tej daty powstaje wymóg umieszczenia informacji o pozwoleniu na budowę i w ogóle uzyskania takiego pozwolenia przez dewelopera. Są jednak też interpretacje przeciwne, to jest zakładające, że już teraz deweloperzy, przed ogłoszeniem o sprzedaży, muszą posiadać pozwolenie na budowę.PODPISYWANIE UMÓW A OBOWIĄZYWANIE USTAWY W CZASIE:
  Umowy podpisane przed 29 kwietnia 12r. – nie muszą być zgodne z ustawą.W stosunku do umów zawartych przed tą datą obowiązują więc „stare” zasady.Kolejna umowa, podpisana po 29 kwietnia 12r. – ponieważ rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy, więc do takich umów nie stosuje się zabezpieczeń z art. 4, ale stosuje się wszystkie pozostałe przepisy ustawy.Gdy sprzedaż następuje po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, wówczas nie można takiej umowy traktować jako umowę deweloperską, bowiem – zgodnie z ustawą – na mocy umowy musiałoby nastąpić wyodrębnienie lokalu i jego sprzedaż – co na takim etapie jest już prawnie niemożliwe. Na tym etapie nie ma już możliwości zachowania wymogów z ustawy (np.: obecności przy odbiorze) – w tej kwestii występuje jednak także milczenie ustawodawcy, brak regulacji w ustawie, stąd możliwe są różne interpretacje.

   

  UPADŁOŚĆ DEWELOPERA:

•  Całkowicie nowe rozwiązanie;
•  Ustawa stworzyła odrębną masę majątkową – do której wchodzą kwoty wpłacone przez nabywców;
•  Nabywcom przyznano 1-szeństwo zaspokojenia z masy majątkowej dewelopera, nawet przed wierzycielami hipotecznymi (choć co do tego też istnieją rozbieżności).UMOWA DEWELOPERSKA:
•  Forma aktu notarialnego, koszty sporządzenia aktu ponoszą strony po połowie – Przy umowie przenoszącej własność brak jest w ustawie uregulowania kwestii ponoszenia kosztów, teoretycznie więc istnieje dowolność w tym zakresie. Możliwe jest jednak uznanie za klauzulę abuzywną fakt obciążenia Nabywcy całością kosztów sporządzenia aktu notarialnego.
•  Umowa deweloperska i umowa przedwstępna zostały zrównane na mocy ustawy. Stąd do umowy przedwstępnej stosuje się wprost przepisy o umowie deweloperskiej.
•  Przedmiot umowy deweloperskiej – to wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. Stąd, gdy lokal został już wcześniej wyodrębniony, raczej nie stosuje się reżimu umowy deweloperskiej;
•  Roszczenia nabywcy muszą być wpisane do księgi wieczystej;
•  W razie odstąpienia nabywcy od umowy jest to skuteczne tylko wówczas, gdy równocześnie powstaną dokumenty wyrażające jego zgodę na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej;
•  Przeniesienie własności lokalu może nastąpić dopiero po odbiorze lokalu, dokonanego w obecności nabywcy. Brak uregulowań w ustawie jak postępować w razie nie przystępowania przez nabywcę do odbioru lokalu. Aktualnie jedyna możliwość, to prawo odstąpienia od umowy przez dewelopera – jest to jednak rozwiązanie niekorzystne, bowiem deweloperzy zainteresowani są sprzedażą, a nie odstępowaniem od umowy deweloperskiej. Przyjmuje się też, że dopuszczalne jest stosowanie reguł ogólnych z Kodeksu Cywilnego, to jest dochodzenie od nabywcy przystąpienia do odbioru i zawarcia umowy przenoszącej własność;
• Obciążenia lokalu – w świetle zapisów ustawy niejasne czy można przenosić własność lokalu z obciążeniami czy też nie, bowiem w ustawie jest to jedynie szczątkowo uregulowane, przy okazji zapisów dotyczących zamkniętego rachunku powierniczego, natomiast brak jest zapisów przy regulacji normującej rachunki otwarte. Przyjmuje się, że przeniesienie może nastąpić wyłącznie bez obciążeń, za wyjątkiem tych na które nabywca wyraźnie wyraża zgodę.
•  Harmonogram realizacji – musi obejmować minimum 4 etapy, przy czym koszt każdego etapu może wynieść maksymalnie 25% kosztów całego przedsięwzięcia, a minimum 10%.
•  Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy niż uregulowania ustawy – nieważne;
•  Brak pewnych elementów umowy deweloperskiej, w stosunku do regulacji ustawy – wówczas nabywcy przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy, nie ma skutku nieważności umowy w takim wypadku.RACHUNKI POWIERNICZE
•  Obowiązek ich utworzenia obciąża dewelopera, on ponosi też wszystkie związane z tym koszty;
•  Rachunek zamknięty – z takiego rachunku deweloper uzyskuje środki dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę. Jest to trudne do zrealizowania, bowiem przeniesienie własności może nastąpić tylko bez obciążeń lokalu, a przy dynamicznej, ciągłej sprzedaży stale pojawiają się nowe roszczenia nowych nabywców. Naruszenie warunku wypłaty środków z rachunku zamkniętego rodzi odpowiedzialność karną banku. Stąd obowiązek szczególnej dbałości o aktualizację ksiąg wieczystych – przy zawarciu umowy powinien być przedstawiony odpis z księgi wieczystej z tego samego dnia.
•  Rachunek otwarty – wypłata środków na rzecz dewelopera następuje po realizacji poszczególnych etapów. VAT a rachunki powiernicze: II koncepcje:
•  Obowiązek zapłaty VATu przez dewelopera powstaje z dniem wpływu środków na rachunek powierniczy;
• Obowiązek zapłaty Vatu powstaje z dniem wypłaty środków z rachunku powierniczego na rachunek dewelopera. Sytuację z rachunkami deweloperskimi można porównać do rachunków depozytowych u notariusza – środki wpłacane na te ostatnie rachunki przez Urzędy Skarbowe traktowane są jako kaucja. Stąd też środki na rachunkach powierniczych można traktować dość podobnie. Dla pełnego bezpieczeństwa polecane jest wystąpienie o interpretację podatkową, w celu wypowiedzenia się przez Urząd skarbowy co do chwili, w której podatek Vat powinien być odprowadzony.Opracowane przez

  Radcę Prawnego WGN Kredyty
  adw. Martę Kawecką

odsłon: 6 161

Drukuj