23.01.2012

Finansowanie nieruchomości na rynku pierwotnym cz.2

Z Bolesławem Meluchem, doradcą Zarządu Związku Banków Polskich rozmawia Jacek Kolibski, prezes Europejskiego Instytutu Nieruchomości oraz prezes Biura Doradztwa Inwestycyjnego KRAKINWEST

 

JK: Czym różni się opisana w artykule 6.3. hipoteza od takiej, gdy klient – bez pośrednictwa banku i rachunku powierniczego w nim założonego – wpłaca na swoje mieszkanie kwoty, które wpisał uprzednio do harmonogramu w umowie (na przykład 450 tys. złotych rozłożone na 4 raty)? Jakie uzasadnienie ma rachunek powierniczy w tym przypadku?
BM: Pytanie jest z założenia teoretyczne, ponieważ osoba dysponująca taką sumą w gotówce (bez kredytu) na pewno będzie chciała utrzymywać swoje środki na warunkach lokaty w banku, gdzie depozyt jest gwarantowany do 100% do równowartości 100 tys. euro. Poza tym rachunek powierniczy jest obligatoryjny, a wiec wpłaty nie mogą być przyjmowane bezpośrednio na jakiekolwiek niż rachunek powierniczy dewelopera. Proszę zwrócić uwagę, iż gwarancja dotyczy depozytów w przypadku ogłoszenia niewypłacalności banku, a nie dewelopera. A tym samym należy rozgraniczyć postępowanie w przypadku upadłości banku i w przypadku upadłości dewelopera. Należałoby rozważać sytuację, jak powinien wyglądać proces wpłat na rachunek powierniczy od nabywcy i wypłat na poczet faktur dewelopera wystawionych przez wykonawców. I co się stanie ze środkami, jeżeli deweloper nie wywiązuje się z zobowiązań, jeżeli większa część środków, zgodnie z harmonogramem została wypłacona tytułem zapłaty za faktury. I praktycznie większość środków została wypłacona.
Pozostaje sprawa zorganizowania się nabywców, wraz z bankiem-powiernikiem i syndykiem, jeżeli został powołany, aby dookreślić sposób postępowania z istniejącymi aktywami dewelopera.

 

JK: W art.6.4 wymaga się prowadzenia ewidencji wpłat i wypłat dla każdego nabywcy. Jeżeli dla przedsięwzięcia deweloperskiego będą tworzone np. 500 subkont w ramach mieszkaniowego rachunku zamkniętego lub otwartego, to jak powinno się postępować, jeżeli następuje zmiana banku prowadzącego rachunek, jednocześnie nie można zmieniać warunków umowy, chyba że za zgodą nabywców. Czy w tym przypadku należy uzyskać zgodę o 500 nabywców? I kto jest beneficjentem oprocentowania tego rachunku i subrachunków?
BM: Umowa nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy, a tym samym muszą się na warunki zgodzić wszyscy nabywcy. Jest to w interesie dewelopera i banku. Należy także rozumieć, iż taka zmiana powinna albo być podyktowana doświadczeniami praktycznymi albo zmianami w umowach deweloperskich, co i tak wymaga aneksowania jej podpisania przez wszystkich nabywców.
Wyliczenia wartości wielkości takiego rachunku i potencjalnego oprocentowania pobudzają wyobraźnię, ale nie biorą pod uwagę faktu, iż wpłaty następują zgodnie z harmonogramem prac, które są potwierdzane przez bank-powiernik. Tym samym nie należy spodziewać tak entuzjastycznych wartości na rachunkach, bo nie wynikają one z żadnej procedury lub wymogu ustawowego.
Odsetki, w miarę możliwości powinny pokryć koszty prowadzenia rachunku. Jeżeli mamy subrachunków 500, to oczywiście takie koszty powinny być relatywnie wyższe, niż dla 50. Może okazać się, że koszty są większe (np. z uwagi na potrzebę częstszego niż zakładano, lub większej obfitości informacji w komunikacji z każdym nabywcą), a wtedy przychody odsetkowe mogą być niewystarczające. Dodatkowe koszty obciążają dewelopera.

 

JK: Zgodnie z art. 23.4. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym gwarantowane, a więc możliwe do odzyskania środki stanowią równowartość 100.000 EUR w sumie ze wszystkich rachunków należących do danego podmiotu. Zatem – jeśli na rachunku powierniczym zamkniętym/otwartym – czyli bez gwarancji bankowej/ubezpieczeniowej – będzie zdeponowana suma wyższa, to z tej sumy można odzyskać do 100.000 EUR. Czy w takim razie można rzeczywiście mówić o ochronie praw nabywców?
BM: Gwarancje BFG obejmują depozyty w podanej wysokości, ale wyłącznie w przypadku upadłości banku. Nie dewelopera. Jak już wskazano, rachunek powierniczy jest rachunkiem przepływowym i trudno jest oszacować w jakim okresie i w jakiej wysokości na nim pojawią się środki gdy zostanie ogłoszona upadłość banku. Biorąc także pod uwagę fakt, iż sam sektor bankowy jest zainteresowany, aby nie było takich sytuacji na rynku, prawdopodobieństwo pełnego bankructwa banku jest mocno ograniczone, i tym samym można stwierdzić, iż środki nabywcy są bezpieczne.

 

JK: Zgodnie z art.12.2. „bank uzyskuje pełne prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera”. Przy takim rozwiązaniu banki będą dysponowały informacją kiedy i na jakich warunkach deweloperowi udzielono kredytu, ile kredytów udzielono i w jakich bankach itd. Czy nie stanowi to naruszenie tajemnicy handlowej i/lub bankowej?
BM: Owszem może istnieć konflikt interesów. Ale ten konflikt także pojawia się w samym banku, a wynika on z faktu, iż inny pion banku finansuje dewelopera, inny wystawia gwarancję, a gdy deweloper finansuje się z przedpłat nabywców, to inny kredytuje tych nabywców. Jednocześnie nie byłoby wskazane, aby taka „pełna” obsługa dewelopera była realizowana przez jeden bank z uwagi na kumulację różnych rodzajów ryzyka.
Jak wcześniej wskazano, wystawienie gwarancji wymaga posiadania przez bank pełnej informacji o sytuacji ekonomiczno-finansowej, a tym samym wszystkie zobowiązania dewelopera wobec innych podmiotów muszą być ujawnione. I to nie tylko w transakcjach nabywania mieszkań od dewelopera, ale w każdej innej działalności podmiotu gospodarczego korzystającego z różnych zewnętrznych źródeł finansowania.
JK: Dziękuję za rozmowę.

 

Property Journal nr 12-01/2012

Tagi: finanse, kredyty bankowe, kredyty hipoteczne, rynek mieszkaniowy, zdolność kredytowa.

odsłon: 1 465

Drukuj