16.01.2012

Mieszkania-ustawa deweloperska

Jednym z najważniejszych wydarzeń minionego kwartału jest zaaprobowanie przez parlament ustawy o ochronie praw nabywców, wprowadzającej zasadnicze zmiany w relacjach pomiędzy deweloperem, klientami i bankami.

Ustawa była uchwalana w dużym pośpiechu i podczas gdy niektóre zawarte w niej regulacje zaskakują szczegółowością, inne są nieprecyzyjne i zostawiają sporą przestrzeń do różnych interpretacji.

Wejdzie ona w życie po upływie 6 miesięcy od daty publikacji w Dzienniku Ustaw,co zapewne nastąpi jeszcze w październiku bieżącego roku.W fazie procesu legislacyjnego REAS przedstawiał w sejmie analizę poszczególnych przepisów i potencjalnych skutków rynkowych uchwalenia ustawy. Obecnie, wraz z prawnikami i bankowcami,
dokonujemy szczegółowej analizy potencjalnych konsekwencji poszczególnych postanowień ustawy w jej finalnej wersji. Jednym z istotnych nowych obowiązków dewelopera jest opracowanie i udostępnienie prospektu informacyjnego. Najbardziej kontrowersyjnym, a zarazem niosącym ryzyko zapisem jest wymóg przedstawienia w prospekcie wszystkich realizowanych i planowanych w promieniu 1 km od projektowanej inwestycji przedsięwzięć publicznych i prywatnych, które mogą mieć znaczący wpływ na jakość życia i wartość nieruchomości. W nowej sytuacji prawnej z pewnością znacznie wzrośnie zapotrzebowanie na kredyty deweloperskie. Z przeprowadzonych konsultacji wiadomo już, że część z banków będzie oferować wyłącznie rachunki powiernicze zamknięte, w połączeniu ze stuprocentowym finansowaniem fazy budowy. Możliwe, że część banków dopuści gromadzenie środków na rachunkach otwartych, ale także przy zapewnionym kredycie na sfinansowanie procesu budowy.
Deweloperzy będą zatem rywalizować między sobą o kredyty, zaś jakość inwestycji i prawidłowość oraz wiarygodność dokumentacji, analiz rynkowych i finansowych będzie miała większe niż dotychczas znaczenie.
Komentarz
Na kształtowanie się relacji popytu i podaży w najbliższej przyszłości będzie miało wpływ wyjątkowo dużo trudno przewidywalnych czynników:

• Uchwalenie tzw. ustawy deweloperskiej może

• w okresie przed wejściem ustawy w życie -wywołać ograniczanie zakupów mieszkań, a następnie realizowanie wstrzymanych wcześniej zakupów w kolejnym półroczu;

•  Po stronie podażowej możemy obserwować zwiększenie liczby inwestycji wprowadzanych do sprzedaży w okresie najbliższych 6 miesięcy, co może być wzmacniane przez obawy o niekorzystne zmiany w polityce kredytowej ze strony banków. Siła wpływu tego czynnika w znacznym stopniu zależeć będzie od dominującego charakteru przekazów medialnych;

•  Polityka podatkowa państwa: nie można wykluczyć wzrostu stawek podatku VAT przy sprzedaży mieszkań, możliwe są również zmiany w zasadach opodatkowania osób fizycznych;

• Czynniki psychologiczne – w tym reakcja potencjalnych nabywców na opinie prognozujące dalszy spadek cen związany z dużą podażą, lub przeciwnie, na opinie zapowiadające wzrost cen w związku z wdrażaniem mechanizmów wymaganych przez ustawę deweloperską;

• Spowolnienie wzrostu gospodarczego, zahamowanie wzrostu płac, wzrost efektywne-go opodatkowania, mogą przełożyć się na pogorszenie nastrojów społecznych i zmniejszenie gotowości do długoterminowe-go zadłużania.

•  Popyt będzie w najbliższym czasie osłabiony w porównaniu z poprzednimi miesiącami w efekcie zmniejszeniem skali wsparcia nabywców w ramach programu „Rodzina na swoim”, zaś wymogi narzucane bankom przez nadzór w odniesieniu do portfela kredytów hipotecznych mogą działać zmniejszająco na zdolność kredytową nabywców w 2012 roku. Podobnie jak obecnie, nadal część potencjalnego popytu, w postaci gospodarstw domowych zadłużonych we frankach, będzie nieaktywna. W końcówce roku 2012 może natomiast nastąpić mobilizacja tak po stronie nabywców, jak i banków, aby wykorzystać obecne możliwości dofinansowania w ramach programu „Rodzina na swoim” przed jego definitywną likwidacją z końcem roku.

Utrzymaniu popytu na dotychczasowym poziomie powinna natomiast sprzyjać duża liczba mieszkań w ofercie: kupującym będzie zapewne łatwiej dopasować zakup do własnych oczekiwań. Na zwiększenie liczby transakcji mogłoby również wpłynąć obniżenie cen mieszkań. Byłoby to mniej bolesne dla deweloperów, jeśli nastąpi równocze-śnie wyraźne obniżenie kosztów wykonawstwa. Jest ono wysoce prawdopodobne w przypadku ograniczenia zamówień w innych sektorach budownictwa i mniejszego popytu na materiały budowlane w skali globalnej. Jednak zapew-ne wynikająca stąd obniżka kosztów zostanie zneutralizowana przez ich wzrost związany z wprowadzeniem rozwiązań narzuconych w ustawie deweloperskiej.
Z drugiej strony należy podkreślić, że po ograniczeniach programu „Rodzina na swoim” sektor mieszkaniowy będzie funkcjonował nieomal wyłącznie w oparciu o rzeczywisty potencjał popytowy, bez żadnego dodatkowego wsparcia ze środków zewnętrznych, z jakich korzystał w ostatnich latach np. sektor budownictwa drogowego. Banki udzielają dziś przede wszyst-kim kredytów w złotych, na dość konserwatyw-nych warunkach, trudno także wskazać jakiś mechanizm wspierający deweloperów. Stąd, o ile czynniki zewnętrzne nie zdestabilizują sytuacji na rynku, przyszły popyt w kilku kwartałach powinien mieć skalę porównywalną z obecnym, lub nieco niższą, proporcjonalnie do ewentualnego zmniejszenia skali kredytowania.

• Badania, analizy i prognozowanie rynku

•  Monitoring inwestycji konkurencyjnych

•  Doradztwo w zakresie ustawy deweloperskiej, w tym wymagane ustawą memoranda inwestycyjne

•  Rekomendacje optymalnego wykorzystania nieruchomości, programu inwestycji oraz struktury i funkcjonalności mieszkań

•  Doradztwo w fazie projektowania i oceny projektów architektonicznych

•  Doradztwo w zakresie strategii marketingu i sprzedaży

•  Wyceny nieruchomości (RICS, TEGOVA, USPAP, IVSC)

•  Biznes plany i analizy wykonalności inwestycji

•  Zapewnianie finansowania i poszukiwanie partnerów kapitałowych

•  Pośrednictwo w zakresie transakcji gruntami inwestycyjnymi

Kazimierz Kirejczyk
Prezes Zarządu REAS
 Property Journal nr 12-1/2012

Tagi: kredyty hipoteczne, rynek deweloperski, rynek mieszkaniowy.

odsłon: 1 819

Drukuj