10.01.2012

Mieszkania do wynajęcia hitem 2012 roku

Rok 2011 na polskim rynku mieszkaniowym okazał się bardziej przyjazny dla kupujących niż poprzedni. Duża nadpodaż mieszkań w ofercie deweloperów oraz rynku wtórnego, a w konsekwencji obniżki cen i większa otwartość sprzedających na negocjacje, w miarę przystępny rynek kredytów mieszkaniowych wsparty dodatkowo „Rodziną na swoim” przełożyły się na widoczny wzrost popytu i większą liczbę sfinalizowanych transakcji.

Według danych WGN, od stycznia do października 2011 przeprowadzono o 24% więcej transakcji mieszkaniowych niż w całym 2010 roku. Trochę inny pod tym względem okazał się IV kwartał – dało się zauważyć wyhamowanie popytu. Przyczynami okazały się: drastyczne zmniejszenie limitów cenowych dla „RnS”, przez co program praktycznie zniknął z rynku, oraz pojawiające się w prasie informacje o spodziewanym spadku cen mieszkań w 2012 roku.

Z rynku wycofywali się przede wszystkim kupujący za gotówkę, stanowiący około 2,1% klientów WGN, licząc na spadki cen w przyszłości. Natomiast aktywność wykazali korzystający z kredytów hipotecznych, zdeterminowani koniecznością ucieczki przed rekomendacją SII, która ogranicza dostęp do kredytów osobom o niskich zarobkach. Przypomnijmy, że od stycznia 2012 banki, badając zdolność kredytową klientów mają obowiązek wyliczania wysokości raty dzieląc kwotę kredytu na 300 rat, czyli jak dla 25-letniego okresu spłaty (dotychczas liczono dla 30 lat). Zwiększa się więc wysokość raty przy dużych kredytach. Dodatkowo, rata nie może przekroczyć 50% miesięcznych dochodów netto kredytobiorcy, a w przypadku zadłużenia w walucie obcej nawet 42%. Poprzednio rekomendacja T dopuszczała obciążenie do 65% dochodu.

Popyt
Podobnie jak w poprzednich latach, popytem największym cieszyły się mieszkania wybudowane po 1990 roku, w standardzie popularnym, z osobną doświetloną oknem kuchnią, rozkładowe,  2– i 3 – pokojowe, przede wszystkim małe w swojej kategorii, o powierzchni z przedziału około 40 – 60 mkw.

Nietrafione okazały się mieszkania z aneksem kuchennym lub kuchnią otwartą na pokój dzienny. Było to jeszcze akceptowalne w przypadku kawalerki dla singla, większą część dnia spędzającego w pracy i żywiącego się „na mieście”, natomiast w przypadku rodziny kilkuosobowej zupełnie się nie sprawdzało. Życie kuchenne, często bogate w zapachy – nierzadko uciążliwe, koliduje z odpoczynkiem w pokoju dziennym, zwłaszcza, jeżeli pokój zamienia się wieczorem w sypialnię.

Otwarta na pokój kuchnia okazała się również niepraktyczna w przypadku mieszkań do wynajmu, ponieważ pokój pozostawałby niezamieszkały, gdy najemcami miały być osoby nie powiązane rodzinnie, np. studenci lub pracownicy sprowadzani przez firmy z innych rejonów.

Ceny
W ciągu 2011 roku spadek cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego wyniósł 5-8% w największych miastach Polski. Dodatkowe upusty cenowe, dochodzące nawet do 10%, można było uzyskać w trakcie negocjacji ze sprzedającymi. Trzeba jednak podkreślić, że skala tych negocjacji zmniejszała się wraz z obniżkami cen ofertowych.

Utrwaliła się tendencja do nabywania tanich mieszkań. Kryterium niskiej ceny przyczyniło się do wzrostu o 23% liczby transakcji z udziałem mieszkań w blokach z wielkiej płyty oraz mieszkań w przedwojennych kamienicach. Różnica w cenie sprzedaży mogła dochodzić nawet do 30% przy porównaniu z mieszkaniami nowymi.

Prognoza
Ograniczenia na rynku kredytów hipotecznych, obowiązujące od 2012 roku, oraz duża nadpodaż mieszkań potwierdzają pojawiające się opinie o spadkach cen.

Obniżek cen można spodziewać się też na rynku pierwotnym, zwłaszcza w inwestycjach nowo rozpoczynanych. Dane GUS podają, że w 2011 roku deweloperzy oddali do użytku ok. 43 tys. mieszkań, a także uzyskali pozwolenia na budowę ok. 73 tys. kolejnych. Tak duża liczba pozwoleń na budowę, pomimo obecnego nasycenia rynku, może mieć przyczynę w chęci rozpoczęcia inwestycji przed wejściem w życie ustawy o ochronie klienta dewelopera, która uniemożliwi deweloperom finansowanie z wpłat kupujących. Jednak za inwestycję rozpoczętą, najogólniej mówiąc, uważa się taką, w której nastąpiła już sprzedaż lokali. Tak więc, na rynku pełnym gotowych mieszkań koniecznością będzie przyciągnięcie klienta korzystnie niską ceną.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego, w popularnym standardzie,
grudzień 2011, [w zł/mkw.], źródło: WGN:

Warszawa    8040
Poznań        5490
Wrocław     5990
Gdańsk        5760
Łódź            4040
Kraków      7010
Gdynia       5700

Hit 2012 roku: mieszkanie do wynajęcia

Obostrzenia na rynku kredytów hipotecznych, obowiązujące od stycznia 2012 roku, utrudniają dostęp do własnego M znacznej grupie potencjalnych nabywców o niskich zarobkach. I to właśnie oni mogą tworzyć nowy popyt na najem mieszkań.

Już w ubiegłym roku utrzymywał się trend inwestowania w zakup tańszych mieszkań, zwłaszcza z rynku wtórnego, także w przedwojennych kamienicach i w blokach z wielkiej pyty, których bezsprzecznym atutem jest często lokalizacja w centrum miasta, w osiedlach w pełni zurbanizowanych. Po przeprowadzeniu podstawowego remontu, doposażeniu kuchni i łazienki, wystawiano je ponowne do sprzedaży za nieco wyższą cenę. W obecnych warunkach rynkowych korzystniejsze wydaje się przygotowanie ich do wynajmu. Warunkiem koniecznym powodzenia takiej inwestycji jest odpowiednia lokalizacja, w osiedlach śródmiejskich lub z dobrą komunikacją do centrum, w pobliżu przystanków komunikacji publicznej.

 

Małgorzata Battek

Tagi: rynek mieszkaniowy, wynajem mieszkań.

odsłon: 1 868

Drukuj