30.08.2011

Więcej transakcji w II kwartale 2011 – raport z rynku mieszkaniowego

W biurach WGN w II kwartale 2011 roku odnotowano zwiększoną liczbę transakcji w stosunku do I kwartału. Mimo to, we wszystkich segmentach rynku podaż w dalszym ciągu przewyższa popyt, a ceny ofertowe są stabilne z tendencją do spadków.

Na rynku mieszkaniowym na jedną ofertę kupna przypada 11 ofert sprzedaży, a w przypadku domów podaż jest 9-krotnie wyższa niż popyt. O wzroście cen nie ma więc mowy, bo próby ich podwyższania przez właścicieli kończą się brakiem zainteresowania ze strony klientów lub nawet natychmiastowym wycofaniem się z prowadzonych rozmów. Widać, że niska cena jest sprawą priorytetową dla kupujących, do tego stopnia, że pod wpływem presji negocjacyjnej sprzedający obniżają ceny ofertowe od kilku – do kilkunastu procent.

Właściciele mieszkań, zwłaszcza ci, którym zależy na szybkiej transakcji, są elastyczni w negocjacjach, ponieważ zdają sobie sprawę, że decyzja rządu o ograniczeniach w programie „Rodzina na Swoim” jest ważnym sygnałem o mającym nastąpić zmniejszeniu popytu – od nowego roku ubędzie kupujących z rynku wtórnego na korzyść rynku pierwotnego, do którego ma się ograniczyć program. Dodatkowo wzrośnie jeszcze podaż nowych mieszkań z trwających obecnie inwestycji deweloperskich.

Póki co, od 1 kwietnia br. dla zdecydowanej większości miast i gmin podwyższono wskaźniki cenowe kwalifikujące mieszkania i domy do objęcia programem RnS. Poszerzyła się tym samym pula nieruchomości, które możnakupić za preferencyjny kredyt z dopłatą państwa. Można powiedzieć, że jest to prezent pożegnalny rekompensujący przyszłoroczne ograniczenia. Przy ogromnej dysproporcji cen mieszkań w Polsce do zarobków obywateli wszelka pomoc finansowa państwa jest bardzo wskazana.

Wzrost wskaźników przeliczeniowych powinien poprawić koniunkturę na rynku budowlanym – pomóc wyprzedać mieszkania z gotowych zasobów i nakręcić rynek mieszkaniowy, mobilizując deweloperów do kolejnych inwestycji. Ważne tylko, by nowa oferta była dostosowana do aktualnych możliwości i potrzeb klientów.

Co do preferencji klientów przy wyborze mieszkań, są one niezmienne od kilku lat – z analiz WGN wynika, że najszybciej sprzedają się mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 39 – 48 mkw. W dalszej kolejności 3-pokojowe, ale o małej powierzchni 52 – 65 mkw, a następnie 1-pokojowe. Kupno kawalerki to obecnie najczęściej inwestycja z przeznaczeniem do późniejszego wynajmu, więc warunkiem niezbędnym jest tu dobra lokalizacja, tzn. bliskość centrum miasta lub wyższej uczelni, albo dużego zakładu pracy, co może gwarantować szybsze znalezienie najemcy.

W grupie nabywających mieszkania 2-pokojowe przeważają młodzi ludzie, około 30 roku życia, dla których jest to ich pierwsze własne lokum, a więc mogą skorzystać z preferencyjnego kredytu z dopłatą RnS. Znamienne jest, że od pewnego czasu zdecydowanie rośnie też ich udział w grupie nabywców mieszkań 3-pokojowych. To zrozumiałe, jeśli weźmie się pod uwagę, że młode, pracujące małżeństwo prowadzące wspólne gospodarstwo domowe jest dla banku najbardziej atrakcyjnym materiałem na kredytobiorcę, więc może liczyć na wyższą kwotę kredytu, a tym samym możliwość nabycia droższego mieszkania. A młodzi ludzie wykazują się pragmatyzmem – jeśli droższe, to większe, a nie bardziej luksusowe.

W kwietniu zwiększyła się też liczba transakcji dotyczących domów jednorodzinnych oraz działek budowlanych. Jest to niewielki wzrost, ale zauważalny przy charakterystycznej stabilności tych segmentów rynku nieruchomości. Przedmiotem transakcji najczęściej były domy wolnostojące, o powierzchni 100 – 150 mkw., na działkach 600 – 1200 mkw. Ceny są tu bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji, standardu, technologii wykonania, a ich górna granica to 850 tys. zł dla peryferyjnych osiedli miejskich i 700 tys. zł dla rejonów podmiejskich.

Źródło: Małgorzata Battek Analityk WGN Nieruchomości Redaktor naczelny Property Journal

Tagi: raport, rynek mieszkaniowy.

odsłon: 1 173

Drukuj