26.09.2011

Jak konstruować umowę najmu?

Jeżeli w umowie nie oznaczono, ile czasu będzie trwał najem, to można go wypowiedzieć w uzgodnionym terminie.

W sytuacjach gdy strony umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony pominęły kwestię okresów wypowiedzenia, i wynajmujący, i najemca mają obowiązek dotrzymać terminów ustawowych. Te zaś zależą od terminów zapłaty czynszu. Jeżeli więc należy się on w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego. W sytuacjach, kiedy czynsz jest płatny miesięcznie, umowę wolno wypowiedzieć na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Gdyby natomiast najemca płacił w krótszych odstępach czasu, to umowę można wypowiedzieć na trzy dni naprzód. I tylko dzienny najem wypowiada się na jeden dzień naprzód. Jeżeli więc strony tak skonstruowanego, milczącego co do terminów wypowiedzenia kontraktu, chcą pozbyć się zobowiązania wcześniej, niż przewiduje ustawa, to samowolne skrócenie okresu wypowiedzenia nie spowoduje nieważności tej czynności. Najem wygaśnie jednak dopiero z upływem terminu ustawowego, chociaż bez konieczności ponawiania wypowiedzenia. Zasady te mają charakter bezwzględnie obowiązujący.

Na czas oznaczony

Inaczej jest w razie zawarcia umowy na czas oznaczony. W wypadkach gdy czas najmu jest oznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę w wypadkach w niej określonych. Konieczne jest przy tym określenie przyczyn wypowiedzenia takiego terminowego kontraktu. Bez tego rozejście się stron z woli czy to najemcy, czy wynajmującego jest niedopuszczalne.

Zgodnie jednak z orzecznictwem sądów i praktyką rynkową – najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowywania jakichkolwiek terminów, jeżeli lokal ma wady. Trzeba przy tym pamiętać, że nie są niezgodne z prawem klauzule umowne ograniczające prawo stron do natychmiastowego wypowiedzenia. I jeśli takie zostały zapisane, obydwaj kontrahenci powinni ich przestrzegać.

Rozwiązanie umowy

W przeciwieństwie do wypowiedzenia umowy, jej rozwiązanie jest formą zakończenia najmu, w którą angażują się obie strony. Może się ono odbyć za porozumieniem stron, niezależnie od postanowień kontraktu, albo z zachowaniem zapisanej w nim procedury. Przeważnie rozwiązanie bywa automatycznym skutkiem nadejścia końcowego terminu, do którego obowiązuje umowa.

PRZYKŁAD

Najem umówiony na dwa lata bez dodatkowej klauzuli musi tyle trwać. Jan Iksiński zawarł na dwa lata z Andrzejem Igrekowskim umowę najmu lokalu przeznaczonego na sklep. Jednak po upływie pierwszego roku, mimo że strony nie zastrzegły takiej możliwości, Iksiński wypowiedział umowę. Igrekowski nie zwolnił jednak lokalu i pozwał Iksińskiego. Sąd orzekł, że skoro powód wykonywał wszystkie swe obowiązki, najem powinien trwać przez cały okres, na jaki strony zawarły umowę.

Podstawa prawna: Art. 673 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Źródło: Dziennik Gazeta Prawna

odsłon: 437

Drukuj