23.12.2014

Najem zwrotny zastępuje kredyt bankowy.

Od kilku lat w Polsce karierę robi najem zwrotny – czyli równoległa transakcja sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Staje się coraz bardziej popularna u właścicieli nieruchomości komercyjnych, sięgają po nią też samorządy. Korzyści płynące z tego typu rozwiązania są dla obu stron.

Sale and lease back – tak określa się najem zwrotny w krajach anglosaskich, gdzie ta forma jest najpopularniejsza. Najkrócej rzecz ujmując polega ona na zawarciu równolegle dwóch transakcji – sprzedaży nieruchomości i jej wynajmu sprzedającemu.

Zbywca w ten sposób nadal może korzystać z obiektu – nie musi np. szukać nowej siedziby, organizować, czasem trudnej logistycznie – przeprowadzki, a jednocześnie dostaje pieniądze do ręki. Jest to więc swoisty substytut kredytu bankowego, tyle że kapitał łatwiej uzyskać, bez konieczności ustanawiania hipoteki i spełniania całego szeregu innych wymogów, których oczekują banki.

Zbywca nieruchomości i jednoczesny najemca może zdecydować się na takie rozwiązanie nie tylko po to, by uzyskać pieniądze pod kolejne inwestycje, czy też ratować finanse firmy. Może również np. optymalizować koszty – poprzez przeniesienie kwestii związanych z amortyzacją obiektu na nabywcę. Może się okazać, że wynajmowanie nieruchomości jest po prostu tańsze, niż zarządzanie nią. Umowy najmu na czas oznaczony między przedsiębiorcami mogą być zawierane nawet na 30 lat, tak więc zbywca/najemca ma gwarancję dalszego korzystania z obiektu. Z kolei czynsz najmu może sobie wpisać w koszty.

Ponadto może wynegocjować sobie dodatkowe przywileje – np. prawo pierwokupu, gdyby nabywca zdecydował się w późniejszym czasie sprzedać nieruchomość, bądź prawo odkupu po zakończeniu umowy najmu.

Z kolei nabywca nieruchomości uzyskuje od razu najemcę, tak więc – nie dość, że zyskuje prawo własności obiektu, który może z czasem zyskiwać na wartości, to jeszcze zarabia z tytułu najmu.

Po formę tego typu sięgają – jak już wspomnieliśmy – deweloperzy, którzy, np. budują obiekty handlowe, następnie sprzedają je inwestorom, równolegle wynajmując i podnajmując handlowcom. Ile na czymś takim zarabia właściciel? Wśród ofert pojawiają się takie, które np. deklarują 8,5 proc. stopy zwrotu.

Podobne oferty można spotkać w segmencie nieruchomości turystycznych. Inwestor kupuje na własność nieruchomość, następnie wynajmuje ją firmie, która będzie działać jako operator i dbać by apartament turystyczny miał obłożenie. Wśród stóp zwrotu spotykanych na rynku przewija się 8 proc.

Najem zwrotny to coraz popularniejsza forma dotycząca budynków publicznych, np. w samorządach. Samorządowcy w ten sposób uwalniają kapitał, dofinansowują spółki, w których mają udziały itp.

We Wrocławiu gmina w 2012 sprzedała np. część budynków urzędu miejskiego bankowi PKO BP wynajmując jednocześnie obiekty na 10 lat, z prawem odkupu po tym terminie. Krakowska gmina swego czasu kupiła stadion Wisły, by następnie wynajmować go klubowi.

Pozostając w stolicy Małopolski – można wskazać również na niedawną transakcję na rynku nieruchomości komercyjnych. We wrześniu tego roku amerykański fundusz inwestycyjny zarządzany przez W.P. Carey za niecałe 10 mln euro kupił biurowiec w Krakowie od Nokia Solutions and Networks, która z kolei wynajęła sprzedany obiekt na 10 lat.

Transakcje najmu zwrotnego w związku z utrzymującą się koniunkturą zwłaszcza na rynku nieruchomości komercyjnych będą coraz popularniejsze. Takie formy są korzystne dla obu stron. Zbywcy pozwalają uzyskać kapitał, nabywca przejmuje atrakcyjną nieruchomość z jednoczesną gwarancją przychodów z najmu.

 

Katarzyna Surma, Dział Analiz WGN

odsłon: 1 757

Drukuj